2016物業管理師管理實務練習試題

　不定項選擇題

1、回答題：

某建設單位通過招投標取得物業專案，並聘請了物業服務企業擔任專案的物業服務顧問，幫助解決前期的物業服務問題。在服務過程中，物業服務企業在以下方面提供了建議和意見：(1)專案的結構佈局，公共配套建築、設施、場地的設定和要求。(2)專案定位、物業管理的思路、框架、模式的選擇。

以下關於早期介入的說法錯誤的是( )

A.新建物業竣工之前，建設單位引入的物業服務諮詢活動

B.從業主使用、建設單位利益角度提供建議

C.以便物業更好地滿足業主的需求，方便物業服務工作

D.對於物業服務企業提出的建議，建設單位可以不採納

簡答題

2、某物業服務公司欲招聘3名保安、2名保潔員工，人事部小許制訂了招聘計劃，主要內容包括：計劃招聘人員總數和人員結構，招聘資訊釋出的時間、方式與範圍等。小許在網站上釋出了招聘資訊，隨後陸續有應聘者來面試。該物業服務公司人事部王經理根據應聘崗位的特徵、參加招聘人員的能力與素質等確定不同的選拔方法。通過層層選拔最終確定了5名不同崗位的新員工，開始了人職培訓。

請回答下列問題：

11.本案例中，物業服務公司制訂的招聘計劃的內容還應包括哪些?

12.該物業服務公司可採取的選拔方法有哪些7

13.簡述人職培訓的主要環節。

14.物業服務企業的培訓體系如何選擇?

15.該物業服務公司對應聘者進行初審的方法有哪些?

3、 某小區已經人住3年了，業主投訴：①小區內防火防煙門經常處於開啟狀態;②部分屋頂漏水;③小區周圍治安環境亂。物業公司接到業主投訴後及時進行了調查，就業主投訴問題提出解決措施，使投訴事件得到了圓滿解決。

請回答下列問題：

11.簡述物業服務企業處理業主投訴的一般程式。

12.簡述投訴管理體系的基本要求。

13.對於上述業主投訴的問題，物業公司應如何解決?

4、某物業公司負責上海市某小區的物業管理工作，該小區業主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業服務費了。物業公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衛生間屋頂滲漏，物業公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業服務費。

請回答下列問題：

11.陳小姐拒繳物業服務費的理由是否恰當?說明理由。

12.物業服務收費定價形式有哪幾種?

13.業主與物業服務企業可採取哪種形式約定物業服務費用?

14.物業服務企業的營業成本構成一般包括哪幾個部分?

5、 某天，物業公司的值勤保安接到與住戶聯網的火災報警器發出的.訊號，隨即趕赴火災報警訊號發出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。於是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開後，發現家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警訊號則屬二F誤報，該物業服務企業領導聞訊後立刻趕到住戶家中賠禮道歉，並負責修理好損壞的房門。 請回答下列問題：

11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?

12.假如該住戶確實發生火災，物業公司應如何緊急處理?

13.通過案例，指出緊急事件善後處理應考慮的因素。

14.請指出在這件事情的處理上，該物業公司的優點和不足。

6、某業主到房地產開發公司辦理入住手續，該業主直接找到物業服務企業的經理自我介紹說： “我接到入住通知書已經半年多了，由於工作忙，一直沒來辦理手續，今天特抽空來辦理。”經理說：“沒關係，我們一切為使用者服務，不論拖多長時間，我們都一樣辦理。”經理說：“您的材料是否都帶齊了?”業主拿出購房合同、人住手續書及付款收據。經理說：“可以了。"業主問：“你們公司的收費標準有批文嗎?”經理說：“有，你看，這是房地產開發公司的批文”。業主說：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分能不能緩交?等到房屋大修時，我一定補齊。”經理說：“可以，不過您必須寫一個保證。”業主又問：“裝修是否要辦理手續?”經理說：“只要您不破壞承重牆，就不用辦理任何手續了。”業主問：“裝修前是否要交一些費用?”經理說：“您自己找人裝修就不用交任何費用了。”業主又問：“我是否可以一次繳納10年的管理費?”經理說：“那太好了，都像您這樣我們的服務就有保障了。”辦完手續，保安部派人來送鑰匙。業主接過鑰匙問：“還要辦理什麼手續嗎?”經理說：“沒有了，您裝修完就可以人住了，歡迎您成為我們的新業主。”

請回答下列問題：

14.指出並改正本案例中存在的錯誤與不妥之處。

15.物業人住準備工作的注意事項有哪些?

16.簡述入住期間需注意的問題。

7、物業巡視人員發現某棟高層樓道里有大量木材、舊傢俱等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經遮擋住了消防裝置。物業巡視人員意識到了事態的嚴重性，當即告知業主移除這些雜物。

請回答下列問題：

19.消防工作的指導原則是什麼?

20.物業服務企業消防管理規定包括哪些內容?

21.消防設施裝置管理制度的內容有哪些?

22.物業消防安全檢查主要包括哪些內容?

8、某物業服務企業職工在進行清潔外牆的施工過程中，一員工爬梯作業時，由於未站穩，不幸墜落下來，造成股骨骨折及腦震盪，需要住院治療。

1、物業清潔衛生的管理模式大致可分為(　　)兩大類。

A、外包管理及自行作業

B、戶內有償清潔及公區日常保潔

C、垃圾分類收集及統一存放管理

D、專業化服務及提供差異化服務

2、 清潔衛生服務人員在從事高處作業時該注意哪些事項?

9、某住宅小區由甲物業服務企業負責物業管理工作，入住2年後成立了業委會，在前期物業服務合同未到期的情況下，業委會與乙物業服務企業達成口頭協議，由乙企業替代甲企業承擔該小區的物業管理工作。業主委員會通知甲乙辦理移交。

甲以前期物業服務合同未到期為由，拒絕辦理移交，後業委會通過用小區樓內廣告收人給予補償的要求換得了甲企業的同意。

現場交接時，乙派專案經理1人，在甲人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施裝置及其附屬設施的執行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分執行狀況正常。

對於屋面漏水，甲解釋屬保修期，應由開發商解決。於是，甲、乙未將該問題列入移交工作範圍。資料交接時，甲向乙移交了開發商提供的前期物業資料。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接檔案。

問題：

1、本案例物業承接查驗的做法存在哪些不當或錯誤?簡要說明理由 ?

2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?說明理由

3、本案例中對於部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?

4、機構更迭時物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?

10、某物業專案處於施工建設階段，為促進銷售，建設單位擬通過公開招投標聘請專業物業服務企業提供早期介入諮詢服務。A物業服務企業通過壓低物業服務費和提供超值服務的承諾獲得了該專案。A企業組建了由一批由工程技術人員構成的早期介入小組，並隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：物業管理用房的設定與要求;物管服務收費標準及方法的確定;相關技術資料及檔案的收集;設施裝置安裝除錯的跟進與現場施工跟蹤等。

問題：

1、根據本案例提供的材料，A企業的早期介入工作有哪些不當和錯誤?

2、根據該專案具體情況，列舉早期介入工作的主要內容。

3、根據該專案具體情況，分析專案早期介入存在的風險。