2016物業管理師考點：收益性物業管理運作模式

　(一)自建自管模式

在商業物業中，有些開發建設單位投資興建物業後，在即將竣工時則開始籌建班子，準備日後的經營與管理。凡適用於自建自管的物業，首先是開發建設單位本身是唯一的業主，物業中沒有出售的部分;其次，也應該是以自用為主，只有部分出租。這樣，就不會產生區分所有權的問題，沒有共有部分，也甚少共同事務。再次，該類物業需要自建自管，是因為他們的經營活動與管理服務的同步性極強，管理服務中的微小失誤，都可能導致經營活動的損失，如在酒店中，服務員的'粗心或清潔工的魯莽，都可能使顧客中止消費。

所以，該型別的物業多為酒店物業，尤其對小型、低檔次的酒店物業比較適用。而對於四星級或五星級的酒店，則最好按現代管理理論的要求，實行所有權與經營權分離，委託專業的酒店管理公司進行經營管理。目前，國內外都有一批專門從事酒店管理的品牌公司，例如美國的希爾頓酒店公司、假日酒店管理集團公司、喜來登飯店公司，香港的新世界酒店管理集團，廣州珠江物業酒店管理公司等，在管理國內一些星級酒店過程中都有良好的業績。由香港新世界酒店管理集團管理的廣州中國大酒店，是國內首批評定的五星級酒店，於1983年12月試業，至1993年就完全償還了外商投資的本息，經濟效益居全國酒店之首。

　(二)自營與專業物業管理相結合的模式

這種模式是由開發建設單位負責商業物業的出租經營和產權產籍管理，而聘請專業物業管理企業提供日常管理與服務。一些大機構投資興建的商務樓常用這種模式，建成後部分樓層作為機構總部辦公用，其餘部分用於出租經營，但又對鄰居(承租人)的選擇比較慎重。另外，有些零售中心和批發中心，開發建設單位掌握了較多的租賃客源，為降低出租經營成本，也採用這種方式。

　(三)委託經營模式

由開發建設單位把建成的商業物業委託物業管理企業，承擔出租經營和日常管理服務工作。這種狀況，主要是我國目前的物業管理企業，絕大部分為開發建設單位屬下的子公司，物業建成後，開發建設單位“順理成章”地交給子公司進行經營管理。

這種模式要求受委託的物業管理企業有一定的商業物業管理經驗，如果缺乏這種經驗，一般都會在開業時聘請一些水平較高的專業物業管理企業擔任顧問工作。

也有些開發建設單位把出租經營業務委託給房地產代理公司，這樣，可以充分利用代理商的營銷經驗和租戶網路，較快地完成物業租賃工作，取得較好的經濟效益。

目前的商業物業大部分都是委託經營型的，因此，研究該型別的物業管理，自然就成為商業物業管理的重點。商業物業管理工作中的每一部分，都應以滿足當前的承租人需要和吸引新的承租人為中心。