2016物業管理師管理實務全真題
不定項選擇題
1、回答題：
某小區物業管理處接到火情報告，小區C區A棟發生火災，接到報案後，物業管理處採取了以下行動：(1)通知巡邏崗現場確認火情，確認後啟動應急預案，並通知消防主管部門。(2)救援疏散組組織現場人員進行疏散，在疏散的同時，滅火組進行滅火。(3)發現有車輛停放在消防通道上，及時聯絡業主，疏通消防通道。
以下關於義務消防隊的說法錯誤的是( )。
A.分為指揮組、通訊組、警戒組、裝置組、滅火組和救援組等。
B.由專案工作人員和業主共同組成
C.裝置組由具有消防裝置操作及維護知識的維修人員擔任
D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質好的人員擔任
2、根據下面材料回答問題
某商品房住宅小區，建築物總面積(即專用部分面積總和)200000m2，有120m2和80m2大、小兩種戶型，各1000套。該小區開發商於2012年1月聘請了甲物業服務企業(簡稱甲公司)提供前期物業服務，合同期3年。2014年5月小區依法召開首次業主大會，選出了業主委員會。由於部分業主對甲公司的服務不滿意，業主委員會本著少數服從多數的原則，做出瞭解聘甲公司的決議，但遭到一部分業主的反對。
請回答下列問題：
該小區開發商與甲公司簽訂的合同屬於( )。
A.臨時管理規約
B.前期物業服務合同
C.物業管理委託合同
D.物業服務合同
簡答題
3、 某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業服務企業承擔前期物業服務。業主於2010年8月開始人住，2012年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，並按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同於2012年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業服務企業應於2012年8月1日前辦理完成物業承接驗收手續。甲物業服務企業收到業主委員會書面通知後，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業服務資料，拒不配合物業承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業主發現房間在雨天滲水，於是聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之後，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。
請回答下列問題：
16.上述16戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業服務企業負責無償修復?
17.乙物業服務企業的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?
18.該小區的前期物業服務合同何時終止?
19.甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請說明理由。
20.在甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業服務企業應如何進行物業承接查驗?
4、 2013年8月，業主劉某人住某高檔公寓某單元，至2013年10月未繳納物業服務費。負責管理該公寓的物業服務企業多次追繳其所欠物業服務費，但劉某堅決不交，其主要理由是：該單元窗戶關閉不嚴、牆皮脫落、有的牆壁插座沒電，雖然多次與物業服務企業交涉，但是至今沒有解決。物業服務企業的答覆是：這些都是開發商遺留下來的問題，讓業主劉某直接找開發商聯絡解決。
請回答下列問題：
14.物業服務企業這樣回答對嗎?物業服務企業怎樣避免開發商的工程遺留問題?
15.劉某拒繳物業服務費的行為是否正確?說明理由。
16.業主與物業服務企業可以採取什麼形式約定物業服務費用?
5、 某市xx家園高層塔樓業主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道佔為己有。物業服務企業發現後多次勸阻，但A先生認為物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業服務費用。物業服務企業在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得佔用公共部位、不得拆改承重結構等，並與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行為有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，並及時報告了業主委員會。
請回答下列問題：
17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什麼?
18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什麼?
19.假如你是物業服務企業經理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，採用哪種方式更有利於小區的長治久安?
20.B女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?為什麼?
6、某物業公司負責上海市某小區的物業管理工作，該小區業主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業服務費了。物業公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衛生間屋頂滲漏，物業公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業服務費。
請回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業服務費的理由是否恰當?說明理由。
12.物業服務收費定價形式有哪幾種?
13.業主與物業服務企業可採取哪種形式約定物業服務費用?
14.物業服務企業的營業成本構成一般包括哪幾個部分?
7、2012年10月16日，車主張某將新買一輛轎車停放於小區停車位處，第二天早上發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。張某找到小區的保安，保安稱其為小區正在裝修的8層住戶墜落的磚塊所砸，並帶張某檢視現場。張某要求8層業主賠償其修車費用，B層業主稱自己裝修已經向小區物業服務企業申報登記，手續齊全，裝修合法，拒絕了張某的要求。張某與其交涉未果，遂將8層業主和小區物業服務企業告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費l0000元。
請回答下列問題：
11.根據案例分析，業主裝飾裝修前，應向物業管理單位提供哪些資料?
12.說明在物業管理範圍內出現高空墜物的處理措施。
13.物業管理活動中可能發生刑事案件，物業服務企業應怎樣做?
8、A物業服務企業負責B寫字樓的物業管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業部趙主管，因公司有重要領導要來公司視察，協商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語。趙主管本著“客戶至上”的服務精神，答應了李小姐的要求。
請回答下列問題：
11.趙主管的'做法是否妥當?說明理由。
12.如何避免此類事件的發生?
13.假如你是趙主管，請說明與客戶溝通的注意事項有哪些。
14.物業服務企業與客戶的溝通方法有哪些?
15.A物業服務企業與業主溝通交流的內容有哪些?
9、物業公司張經理帶領新來的物業管理員巡視樓宇，在進人大門時門衛向他們微笑敬禮，這時有一個人提著大箱子往門外走，門衛很有禮貌地幫助開門放行。巡視到2 樓，這裡正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個房間緊張地忙碌著，為了防止發生火災，焊工作業場地準備了兩個泡沫滅火器。來到3樓，管理員問：“2樓和3樓 的滅火器的數量怎麼不一樣呀?”經理說：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致。”看到消火栓櫃前擺放著整齊的花盆，管理員問：“消防櫃前的物品擺 放是否有規定?”經理說：“沒明確規定，但是消火栓櫃門必須保證開關靈活，一旦發生火災才能很快地拿出來使用。”管理員問：“3樓的通道門用滅火器撐著門 是為什麼?”經理說：“有幾個房間正在裝修，來回來去搬著東西開門費事，把門撐開後省得經常放下東西去開門，這也是個辦法。”在樓道里，管理員看到一個人 正在吸菸，問道：“在大廈的公共場所裡是否可以吸菸?”經理說：“我們不行，客人是我們的使用者，只要注意安全，我們不便制止。”管理員說：“經理您看，發 小廣告的都到3樓來了。”經理說：“現在發小廣告的太多了，轟走一撥又來一撥，真拿他們沒辦法。”走到3樓的盡頭，經理說：“我們還得從那邊上4樓，你看 他們為了裝修，箱子都擺在通道上了。”來到4樓，管理員說：“我聞到一股燒紙的味，是否應檢查一下?”經理說：“大廈安全非常重要，防火意識必須加強，下 星期召開全體大會一定要好好強調這一點。”
請回答下列問題：
16.指出並改正本案例中存在的不妥之處。
17.消防器材在樓層一般如何配置?
18.通過分析案例不難發現，物業服務需要有能力的管理人員，那麼物業服務企業培訓體系是什麼?
10、某超高層辦公樓產權屬單一業主，分散出租。該辦公樓採用中央空調製冷，執行時間為每年5月1日至9月30日。空調能源費按每月每平方米實行定期收費，由物業服務企業收取，盈虧包乾。一傢俱有國家備案資質的節能服務公司來本大廈調研後，提出可實行合同能源管理模式實施節能管理。方案主要內容如下：
方案主要內容
由節能服務公司出資，採用一種經實驗室論證成功的創新技術改造空調裝置(主要是主機及其配套裝置)：改造工程時間自今年2月25日起實施，週期60天(若出現改造工程逾期情況，節能服務公司將提前10天告知);預計改造後空調節能率可達30%，節省的能源費用按8：2的比例在節能服務公司與物業服務企業之間進行分配，合同期為6年。
問題：
1、根據上述條件，本方案實施中，業主和物業服務企業可能遭遇的重大風險是什麼?簡要說明理由。
2、若實施節能改造，被更換拆除的裝置設施處置權歸誰所有?簡要說明理由。
3、業主提出：同意上述節能改造方案。但在合同期滿後，節省的能源費用應歸業主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。
