物業管理師要點：商品房銷售爭議的解決規則
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商品房銷售爭議的解決規則
(一)商品房銷售面積爭議
按套或單元計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。按套或單元計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
(二)商品房銷售中的設計變更爭議
《商品房銷售管理辦法》規定：經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。其中，規劃設計變更造成面積差異和房價款的變更，當事人不解除合同的，雙方應當簽署補充協議。
房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
(三)商品房銷售中的房屋交付時間與質量爭議
1.房屋交付時間
房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
2.房屋交付質量與保修責任
銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的'損壞，房地產開發企業不承擔責任。使用者驗收後自行添置、改動的設施、裝置，由使用者自行承擔維修責任。
3.《住宅質量保證書》與《住宅使用說明書》
房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，應在住宅交付使用者的同時提供給使用者《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》以購買者購買的套(幢)發放，每套(幢)住宅均應附有各自的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。
《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
(1)工程質量監督部門核驗的質量等級;
(2)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;
(3)正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期
1)屋面防水3年;
2)牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;
3)牆面、頂棚抹灰層脫落1年;
4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;
5)門窗翹裂、五金件損壞1年;
6)管道堵塞2個月;
7)供熱、供冷系統和裝置1個採暖期或供冷期;
8)衛生潔具1年;
9)燈具、電器開關6個月;
10)其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與使用者自行約定。
(4)使用者報修的單位，答覆和處理的時限
住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付使用者使用之日起計算，房地產開發企業可以延長上述規定的保修期，但不得不應低於上述規定的保修期限。
《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、效能和各部位(部件)的型別、效能、標準等作出說明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
(1)開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位;
(2)結構型別;
(3)裝修、裝飾注意事項;
(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;
(5)有關裝置、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;
(6)門、窗型別，使用注意事項;
(7)配電負荷;
(8)承重牆、保溫牆、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;
(9)其他需說明的問題。
房地產開發企業在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因使用者使用不當或擅自改動結構、裝置位置和不當裝修等造成的質量問題，開發企業不承擔保修責任;因住戶使用不當或擅自改動結構，造成房屋質量受損或其他使用者損失，由責任人承擔相應責任。
