常州國有土地上房屋徵收與補償評估技術細則解讀
為進一步規範我市國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》(建房〔2011〕77號)、《房地產估價基本術語標準》(GB/T50899-2013)、《房地產估價規範》(GB/T50291-2015)、《常州市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》(常政規〔2011〕2號文)等有關規定，結合本市實際情況，市城鄉建設局會同市物價、房管和國土等部門對2011年4月26日製定的《常州市國有土地上房屋徵收與補償評估技術細則(試行)》(以下簡稱原《評估細則》)進行了修訂完善，出臺了新的《常州市國有土地上房屋徵收與補償評估技術細則》(以下簡稱新《評估細則》)。為正確理解新《評估細則》的主要精神，現就有關問題作如下解讀。
1.問：為什麼要修訂原《評估細則》?
答：原《評估細則》施行六年來，我市城市建設有了較大的發展，原《評估細則》對住宅區位及營業用房路線等級的劃分已不符合目前城市發展的現狀。2011年6月3日住建部頒佈了《國有土地上房屋徵收評估辦法》，國家標準《房地產估價基本術語標準》也於2014年2月1日正式施行，2015年12月1日國家標準《房地產估價規範》也進行了修訂實施，原《評估細則》的專業術語及有關條款的表述已不符合規定;部分技術引數已不合理，也不符合估價技術的相關要求;房屋重置價格和房屋裝飾裝修標準已滯後。因此，有必要對原《評估細則》進行修改完善，更好地適應當前的徵收評估工作。
2.問：新《評估細則》有哪些新變化?
答：新《評估細則》與原《評估細則》相比，在內容上作了部分修改和調整，主要有：取消了住宅房屋區位及營業用房路線等級的劃分;修改調整了部分技術引數;調整了住宅和營業用房“地大於房”的計算方式;調整了非住宅非營業用房基準價格;調整了房屋裝飾裝修及附屬設施徵收補償重置成新價格;調整了市區徵收房屋建安工程重置價格標準;完善了非住宅非營業用房區位狀況調整的內容;規範了對專業術語及有關條款的表述。
3.問：為何要取消住宅房屋區位及營業用房路線等級的劃分?
答：隨著我市城市的發展，城市面貌發生了較大變化，已形成了多個區商業中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區位劃分方式已不符合城市的發展現狀，同樣，原有營業用房路線等級劃分也已不符合目前全市多商業中心的.城市格局。本次修訂後對住宅和營業用房不再劃定區位和路線等級，改由評估機構按照類似房地產的選取原則選取評估可比例項，從而更符合市場化評估補償的原則。
4.問：新《評估細則》的適用範圍是什麼?
答：本市市區(不含金壇區)國有土地上被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值評估，被徵收房屋類似房地產的市場價格測算，以及對相關評估結果進行復核評估和鑑定等活動，適用新《評估細則》。武進區、新北區非住宅中的非營業用房區位劃分及非營業用房基準價格、土地區位基準價格由區建設、物價、房管、國土等部門參照新《評估細則》擬定並報市建設、物價、房管、國土等部門批准後執行。溧陽市、金壇區可參照新《評估細則》，結合本地實際情況制定具體細則。
5.問：被徵收房屋價值的含義是什麼?
答：被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被徵收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被徵收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。
6.問：新《評估細則》對成套住宅、營業用房和非營業用房是如何定義的?
答：成套住宅是指房屋套內有臥室、廚房、衛生間、起居室等，經規劃等部門同意，按統一規劃、設計、建造的單元式住宅。
營業用房是指符合規定能夠對顧客提供有形商品買賣並進行直面服務活動的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務、金融活動經營場所等用房。
非營業用房是指除營業用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫療、工業、倉儲用地上的房屋。
7.問：如何確定被徵收房屋的性質、用途和建築面積?
答：對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，以權屬證書和登記簿的記載為準。對於未經登記的建築，按照市、區人民政府的認定、處理結果進行評估。
8.問：徵收評估中一般採用哪些評估方法進行評估?
答：徵收評估採用比較法、收益法、成本法等方法進行，其中住宅房屋採用比較法，非住宅房屋在無法適用比較法時也可以採用收益法、成本法。
9.問：新《評估細則》中的高價路線、低價路線如何理解?
答：高價路線是指相鄰街道中營業用房標準房屋基準價格高的街道，低價路線是指相鄰街道中營業用房標準房屋基準價格低的街道。
10.問：新《評估細則》對住宅和營業用房“地大於房”的計算方式是如何規定的?
答：住宅和營業用房“地大於房”的補償金額=“地大於房”的土地面積×對應的基準地價×容積率修正係數。
