2016房地產估價師案例分析試題

李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建築面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某於 2005年2月將該房屋改為商店並經營，於2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由於融資的需要，張某於2006年9月30日委託甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/m2。

請問：

1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

2.2007年9月該房層被列入拆遷範圍，房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月 30日，乙房地產估價機構受拆遷人委託進行拆遷估價，估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為 4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合量性?

答案：

1.(1)評估的依據為其合法用途，即住宅，而轉讓目的`為商業用途，故評估結果低於轉讓價格。

(2)從評估目的來看，抵押價值評估需要採取謹慎原則，評估結果較為保守。

(3)估價時點的市場情況可能發生了變化。

(4)評估的是公開市場價值，與實際成交價格可能一致。

2.(1)估價時點不同，房地產價格可能發生了變化。

(2)最終拆遷補償標準由拆遷入和被拆遷入協商確定，與評估結果可能存在差異。

(3)住宅和商鋪的補償價格不同。