2016房地產估價師考試案例分析練習試題

某商業樓建築面積為5000m2，於2000年9月1日開業，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業主於2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委託房地產估價機構估價。

1.採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應(　)。

A.按土地使用權出讓年限扣除土地已÷使用年限計算

B.按建築物耐用年限計算

C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算

D.按建築物已使用年限計算

2.採用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)。

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算

B.估價時點應設定為2004年3月1日。

C.淨收益中應扣除建築物折舊額

D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料

3.估價機構評估出該商業樓在2004午3月1日公開市物價值為49000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計資料，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的'70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是(　)萬元。

A.2800轉自:考試網 - []

B.2940

C.4000

D.4200

4.假設在2005年9月1日，業主委託某估價機構重新評估該商業樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權

B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

C.業主認為該500萬元屬於抵押物價值的新增部分，不屬於抵押範圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權

D.該500萬元可再次抵押

答案：1.A2.C3.C4.D