2016年房地產估價師考試《案例分析》改錯題練習
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(一)
指出並改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，後面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)
有一磚混結構的住宅，於1998年1月10竣工投入使用，建築面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，於2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由於可比例項較少，擬採用成本法評估該住宅於2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：
房地產價格=土地重新取得成本+建築物重置總價-建築物折舊
1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價物件所佔用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現時與估價物件建築物類似的建築物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:
土地重新取得成本=樓面地價×建築面積=180×93.88=16898.4(元)
2.建築物重置總價的計算。房產管理部門2006年1月1日公佈的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2600元/㎡，房產管理部門2007年1月1日公佈的'《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2700元/㎡，房產管理部門2008年1月1日公佈的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價物件建築物重置總價為：
建築物重置總價=重置單價×建築面積=2600×93.88=244088(元)
3.建築物折舊的計算。建築物折舊採用成新折扣法進行計算，其計算公式為:
建築物折舊=建築物重置總價×(1-成新率)
其中，建築物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建築物為完好房、七成新。則建築物折舊額為：
建築物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)
4.估價物件價格的計算。估價物件房地產價格為：
房地產總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)
房地產單價=187760/93.88=2000(元/㎡)
參考答案：
1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:
土地重新取得成本=樓面地價×建築面積=170×93.88=15959.6(元);
2.建築物重置總價計算錯誤，應使用08年公佈的重置單價，估價物件建築物重置總價為：建築物重置總價=重置單價×建築面積=3000×93.88=281640(元);
3.判定建築物成新時，"建築物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應為八、九、十成新，建築物折舊額為：建築物折舊=244088×(1-90%)=24408.8(元)。
(二)
指出並改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。後面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)
本次估價背景如下：
估價物件為一宗商業用途的在建工程;主體結構封頂後至估價時點已停工3年，規劃總建築面積為1.5萬M2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片斷：
估價方法適用性分析
l.根據《房地產估價規範》(GB/T50291-1999)，主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價物件為在建工程，具有開發潛力，宜採用假設開發法估價;估價劉象為商業房地產，故可以採用收益法測算開發完成的價值;估價物件成本造價等資料較為齊全，故可以採用成本法估價。因此，綜合確定本次估價採用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。
2.假設開發法是預測估價物件開發完成後的價值和後續開發的必要支出及應得利潤，然後將開發完成後的價值減去後續開發的必要支出及應得利潤來求取估價物件價值的方法。
由於本次估價目的是在建工程抵押，所以在採用假設開發法時按自願轉讓前提進行估價。
3.收益法是預測估價物件的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價物件價值的方法。
由於估價物件為商業房地產，且成本造價資料較為齊全、故可採用收益法、成本法估算估價物件開發完成後的價值。
4.成本法是求取估價物件在估價時點的重新購建價格的折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估價物件價值的方法。
本次具體採用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建築物價格，並估算在建工程於現狀條件下的房地合一價格。
用成本法評估在建工程建築物價格時，根據委託人提供的該在建工程專案造價資料等據實測算。
由於估價物件已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素.
改錯題參考答案：
1. 錯誤：綜合確定本次估價採用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。
改為：綜合確定本次估價採用假設開發法、成本法兩種估價方法。
2.錯誤：採用假設開發法時按自願轉讓前提進行估價。
改為：採用假設開發法時按被迫轉讓前提進行估價。
3.錯誤：由於估價物件為商業用房，且成本造價資料較為齊全，故可採用收益法、成本法估算開發完成後的價值。_、
改為：由於估價物件為商業用房，故可採用收益法(或市場法結合長期趨勢)估算開發完成後的價值。
4.錯誤：用成本法測算建築物價格時，根據委託人提供的該在建工程專案造價資料等據實測算。
改為：用成本法測算建築物價格時，根據修建該類在建工程專案的客觀造價資料進行測算。
評分方式：1.指出錯誤，改正正確的，給2.5分。
2.指出錯誤，未改正，或者改正不正確的，給1分。
3.正確的地方指錯的，一律扣2.5分。
