抵押貸款資產評估應注意的問題

對抵押資產產權的確認，抵押資產價值的正確評估，是貸款經營的重要環節。你知道抵押貸款資產評估應注意什麼問題嗎?下面是yjbys小編為大家帶來的抵押貸款資產評估應注意的問題，歡迎閱讀。

產權問題

與其他的目的的資產評估一樣，抵押貸款資產評估產權問題至關重要。在確定了評估範圍之後，評估人員必須對抵押資產的產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。

1、抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈並予以說明。

2、在抵押人最終產權檔案尚未辦妥之前，必須提供相應的替代檔案。所有替代檔案上的權益人必須與抵押人一致。如在房產證尚未辦妥之前，必須要有建設專案規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產或在建工程的產權所有者。

3、評估人員在驗證抵押人的產權證書時，還要親眼驗證產權證書原件，並在影印件上簽字註明"原件已審閱"字樣，以示負責。以避免抵押人將資產重複抵押貸款而造成金融機構損失的情況發生。

4、如果抵押人的產權是從別人手中轉讓過來的，但產權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，一定要在產權證書原件上進行抵押登記和保留產權轉讓合同的原件，以防止產權的重複抵押和虛假合同，或是根據金融機構的要求將抵押貸款改為質押及貸款、而將不動產的產權憑證轉移為債權人占人，最大限度減低風險。

不能按市場價值評估的資產問題

在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的'、特別目的和特別設計的資產，因其特有的性質、特殊的用途或限於特定的使用者，所以，在不作為企業經營活動的一部分時，這種資產很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發電廠或特殊生產企業中的一些專有資產，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應採用重置成本折餘法(DRC)評估。某些市場價值極有限的專用資產，一般不宜單獨作抵押，比如說，為軍事工程設計的專門建築或專用油庫之類。當然，它們可以和其他資產一起作為整體資產的抵押。此時我們可以評估其整體資產的價值。

以劃撥方式取得的土地使用權問題

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。

所以，我們在對某些國有企業的資產進行抵押時，遇到以房地產抵押的情況，而土地又是以劃撥主式獲得的，則評估人員一定要在評估出整個房地產的市場價值之後，單獨評估計算出土地使用權出讓金的數額，如此以整個房產地的市場價值減去該土地使用權出讓金數額手，才是借款人抵押的資產價值。評估人員須在報告中予以解釋說明。

資產再抵押的問題

正常的情況下，當借款人還清金融機構貸款後，抵押人與金融機構的抵押貸款關係就告結束，抵押人重新獲得完整的資產產權，此時，已撤銷抵押的資產與未曾抵押的資產一樣，可以再進行抵押。另外，如果抵押人已經抵押的資產是整個資產的一部分，如房屋的某一層，則未曾抵押的其部分仍可再抵押。

如果抵押資產的現行市價為20萬元，按金融機構抵押貸款額的80%計可以貸款16萬元，而借款人第一次僅貸款10萬元，那未在這種情況下，借款人還可以第二次向銀行申請不超過6萬元的貸款，因為此種再抵押貸款情況，金融機構仍有收回貸款的保證。

在抵押期間，如果市場行情變化，如房地產價格已明顯大幅上漲，經重新評估，原抵押資產的價值也大大增值，只要此重新估值被金融機構認可為正確、合理，一般金融機構也會同意進行再抵押，增加貸款額度重新估值的比例。

法律審查

由於抵押貸款的風險性，評估人員在確定資產的產權之後，還須加強對抵押貸款其他方面的法律審查。首先，根據《擔保法》一些社會公益設施及產權歸屬上有爭議的財產、依法被查封、扣押、監管的資產一律不得抵押。其次，審查抵押人在辦理抵押6個月後是否申請破產，如已申請，則不得貸款。再次，是審查抵押人其他債務情況，不能將企業全部資產進行抵押，否則侵犯了其他債權人的利益，不受法律保護。最後，還須注意抵押資產是否投保。借款人需將抵押資產向保險公司投保並在抵押期間向保險按時支付保險金，才能有效地避免抵押資產的風險損失。同時保險單的正本應由貸款機構保管，以保證貸款機構為保險事故賠償的第一受益人。