2017房地產估價師考試《經營與管理》應試試題
應試試題一：
1.“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面哪個是不屬於“三個預測值”。( )
A.最樂觀預測值
B.最悲觀預測值
C.最可能預測值
D.最不可能預測值
2.對投資專案或投資方向提出建議，是( )階段的主要任務。
A.投資機會研究
B.初步可行性研究
C.詳細可行性研究
D.專案的評估和決策
3.房地產專案開發內容和規模的分析與選擇，首先要遵循的前提是( )。
A.最高最佳使用原則
B.符合都市計畫
C.利潤最大化
D.開發專案所處區域的巨集觀經濟條件
4.主要通過出售有限責任權益份額融通資金的是( )。
A.有限股份責任公司
B.股份有限公司
C.房地產投資信託
D.有限責任合夥企業
5.我國央行目前規定，( )不得向房地產開發企業發放用於購置土地或繳納土地出讓金的貸款。
A.建設銀行
B.工商銀行
C.商業銀行
D.農業銀行
6.對於居住物業，房地產資產管理的全部內容是( )。
A.物業管理
B.設施管理
C.資產管理
D.投資組合管理
7.對收益性物業而言，物業維修通常起源於( )。
A.租戶對建築物狀況的抱怨
B.物業管理人員對建築物的檢查
C.業主對建築物的檢查
D.物業管理人員對建築物使用情況的調查
8.具有良好的地理位置，建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規範的'要求，但建築物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物指的是( )。
A.甲級寫字樓
B.乙級寫字樓
C.丙級寫字樓
D.丁級寫字樓
9.寫字樓承租時為每個辦公室工作人員提供( )㎡的單元內建築面積比較合適。每個工作人員封閉的辦公面積一般需要( )㎡。
A.10～15，5～6
B.15～20，5～6
C.15～20，8～10
D.12～18，6～9
10.謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，後經測量得出以下資料：出租單元內使用面積40m2，外牆面積8m2，單元間分隔牆面積10m2，公攤面積5m2，那麼，可出租面積應為( )㎡。
A.44
B.48
C.54
D.64
答案：
1. D 【解析】：參見教材P220
2. A 【解析】：投資機會研究階段的主要任務是對專案或投資方向提出建議。參見教材P240
3. B 【解析】：房地產專案開發內容和規模的分析與選擇，應在符合都市計畫的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發規模。參見教材P245
4. D 【解析】：有限責任合夥企業和有限責任公司主要通過在私人市場上向私人投資者、機構投資者出售有限責任權益份額融通資金。參考教材P272
5. C 【解析】：我國央行目前的規定是，商業銀行不得向房地產開發企業發放用於購置土地或繳納土地出讓金的貸款。參見教材P288
6. A 【解析】：對於居住物業，物業管理就是房地產資產管理的全部內容。參考教材P323
7. A 【解析】：物業維修常起源於租戶對建築物狀況的抱怨。參考教材P328
8. B 【解析】：乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規範的要求;但建築物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。參見教材P330
9. B 【解析】：一般來說，為每個辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內建築面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡。參考教材P335
10. C 【解析】：根據建設部做出的有關規定，建築面積按國家《建築面積計算規則》計算，出租單元內建築面積包括單元內使用面積和外牆、單元間分隔牆及單元與公用建築空間之間的分隔牆水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內建築面積加上分攤公用建築面積。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見教材P336
應試試題二：
1.銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是( )。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
2.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%，首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最後一個月的還款額是( )元。
A.2843.86
B.2847.55
C.3102.62
D.3291.27
3.一新建寫字樓的公開售價為26000元/㎡，開發商推出了以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付淨租金5000元/㎡，5年付清。若同類物業投資收益率為8%，則開發商推出的以租代售方案對購買者來說( )。
A.比售價優惠
B.不如售價優惠
C.與售價一樣
D.難以判定是否給予了優惠
4.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最後一個月的還款額中的本金額是( )元。
A.5142.74
B.5475.37
C.5163.96
D.7000.00
5.下列不屬於清償能力指標的是( )。
A.現金回報率
B.流動比率
C.速動比率
D.償債備付率
6.某房地產開發專案的收益率高於專案基準收益率，那麼該專案的財務淨現值會( )。
A.大於零
B.小於零
C.等於零
D.都可能
7.某房地產開發專案的總開發成本為2600萬元，竣工後的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該專案土地增值稅後的開發成本利潤率為( )。
A.45.05%
B.49.31%
C.58.86%
D.63.6%
8.開發投資的投資利潤率是指專案經營期內一個正常年份的( )佔開發專案總投資的比率。
A.年利潤總額
B.專案投資的資本價值
C.總開發成本
D.總開發價值
9.張某購買了一商品房，購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該樓房用於出租，出租的年淨租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為( )。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
10.某房地產開發專案的佔地面積2萬㎡，土地總價26000萬元，如果房屋開發成本為4500元/㎡，預測銷售價格為12000元/㎡，則該專案實現盈虧平衡的容積率為( )。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7
答案：
1. A 【解析】：根據i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。參見教材P152
2. C 【解析】：第五年最後一個月，也就是第一個月後的第59個月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。參見教材P153
3. A 【解析】：將購房者作為投資者來看，每年收取淨租金5000元/㎡，5年收清，投資收益率為8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是說，按題意條件，該新建寫字樓實際價值應為19963.55元/㎡，開發商推出的以租代售方案對購買者來說比售價優惠。
參見教材P154
4. C 【解析】：根據公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最後一月應還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)。
參見教材P154
5. A 【解析】：參見教材P172
6. A 【解析】：房地產開發專案的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，那麼該專案的財務淨現值大於零。參見教材P175
7. B 【解析】：開發成本利潤率=開發利潤/專案總開發成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%。參見教材P181
8. A 【解析】：參見教材P191
9. D 【解析】：稅前現金回報率等於淨經營收入扣除還本付息後的淨現金流量除以投資者的初始現金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現金回報率=(9-6.744)÷30=-7.52%。參見教材P193
10. D 【解析】：土地費用為固定成本，容積率平衡點=26000÷[(12000-4500)×2]=1.7。
參見教材P211
