房地產估價師經營與管理精選訓練
我們不要害怕失敗，要有“屢敗屢戰”的精神，把失敗當成通往成功的墊腳石，當你遭受失敗越多時,你就會離成功越來越近。應屆畢業生考試網小編為大家編輯整理了房地產估價師經營與管理精選訓練，希望能夠幫助到大家。
計算題
1、某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%，若採用按月等額償還方式，問：
1、該家庭能購買此房的最高總價是多少?
2、若第5年末銀行貸款利率上調為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年七年級次性提前償還貸款多少元?提供
3、如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年?(8分)
2、某寫字樓套間建築面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，傢俱裝置原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據有關規定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。
1、有一宗地塊，經可行性分析，認為受規劃條件限制，開發成房地產後，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發成本(含稅費)最低為500萬元，開發商期望利潤為200萬元。試用剩餘法求取該地塊最高價格為多少?
2、據房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建築面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建築面積5,000平方米，出租率80%。求開發該不動產的總價是多少?
計算題
1、1、月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%
購買住房最高額=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93
2、月利率=9%/12=0.75%按6%利率計算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15
按9%利率計算月還款1750元相當的貨款總額=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47
則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元
3、若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n
34842.68×(1+0.75%)180=(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.75%)12n=1.7973
當n=7時，1.007584=1.8732當
n=6時，1.007572=1.7125
則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年
2、某寫字樓套間建築面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，傢俱裝置原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據有關規定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。
1、有一宗地塊，經可行性分析，認為受規劃條件限制，開發成房地產後，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發成本(含稅費)最低為500萬元，開發商期望利潤為200萬元。試用剩餘法求取該地塊最高價格為多少?
2、據房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建築面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建築面積5,000平方米，出租率80%。求開發該不動產的總價是多少?
判斷題
1、細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數幾個競爭者。()
2、在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。()
3、對於置業投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負相關關係。()
4、資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，後者是用來除一連串的未來各期淨收益，以求得未來各期淨收益現值的比率。()
5、某建築物建成於1996年10月1日，該建築物所在地的土地使用權為1994年10月1日取得，土地使用權年期為40年;該類建築物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建築物按直線法計算的成新率為80%。()
6、可修復的`損耗是經過修理後可恢復其原有功能的損耗，反之，為不可修復的損耗。()
7、估價目的是由委託人提出的，估價時點是根據估價目的確定的。()
8、零售商業物業的基礎租金是指業主獲得的、與租戶經營業績無關的一個最低租金收入。()
9、租期越長，租金水平可能越低，因此業主儘量避免簽訂長期租約。()
10、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經濟(土地報酬率為6%)，()
11、均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。()
12、在影響房地產價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產價格的影響可能出現相反的情況。()
13、高層建築地價分攤是將高層建築的造價分攤到所佔土地上。()
14、路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。
15、在房地產抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。()
判斷題
1、√ 2、× 3、√ 4、√ 5、×
6、× 7、√ 8、√ 9、× 10、×
11、× 12、√ 13、× 14、√ 15、√
