集體土地合同範文七篇
在人們的法律意識不斷增強的社會,合同對我們的幫助越來越大,簽訂合同也是避免爭端的最好方式之一。那麼問題來了,到底應如何擬定合同呢?以下是小編為大家收集的集體土地合同7篇,僅供參考,大家一起來看看吧。
集體土地合同 篇1發包方:萬州區小周鎮馬道村1組
承包方: 住所 :重慶市萬州區小周鎮馬道村1組
按照萬州區小周鎮馬道村1組社員大會審議通過的土地承包方案,承包方自願以家庭承包的方式承包發包方提供的土地。為明確土地承包關係,維護雙方的合法權益,根據《中華人民共和國農村土地承包法》和其他相關法律、法規及政策規定,經雙方充分協商,特訂立本合同。
一、 承包土地的地類、面積和位置
本合同協議承包的土地為耕地和園地,共 塊,面積 畝。其中:田 塊,共 畝;土 塊,共 畝。
二、承包期限
承包期限共30年,從 1998年 07月01日起,至20xx年06月30日止。
三、承包土地的用途
本宗土地的用途為農業生產。
四、發包方享有下列權利
(一)依法擁有集體土地的所有權。國家徵用土地時,青苗補償費歸土地耕種者享有,土地徵用補償費的其餘部分歸發包方所有,按照國家相關法律法規和檔案規定使用。
(二)發包方有權監督承包方依照承包合同約定的用途合理利用土地,制止承包方損害承包地和農業資源的行為。
(三)承包方流轉承包地和因分戶拆分承包地時,如果損害集體和其他社員的利益,發包方有權拒絕批准並制止實施。
(四)用承包土地的經營權抵押融資,必須經發包方同意。發包方將承包地流轉給第三方的,流轉合同書應予註明發包方的本項權利。
(五)承包方有下列情況之一的,發包方有權解除承包合同: ⑴ 承包方違約以致嚴重影響發包方和其他社員的經濟利益的; ⑵ 承包人進行破壞性、掠奪性生產經營,經發包方勸阻無效的;
(六)法律、行政法規規定的其他權利。
五、發包方承擔下列義務
(一)維護承包方的土地承包經營權,不得單方面以承包方家庭人口減少等理由非法變更和解除承包合同。
(二)尊重承包方的生產經營自主權,不得干涉承包方依法進行正常的生產經營活動。
(三)執行區、鄉鎮(街道)土地利用總體規劃,組織本集體經濟組織內的農業基礎設施建設。
(四)國家徵用承包地時,合理分配安置補償費,幫助承包方獲取青苗補償。
(五)集體建設佔用承包地時,發包方要按承包方實際青苗損失給予合理賠償。對發包方被佔用的承包地,發包方要用其他土地補足。無法補足的,按現行土地租金水平和剩餘承包年限折算成現金一次性給予補償。
(六)法律、行政法規規定的其他義務。
六、承包方享有下列權利
(一)依法享有承包地使用和收益的權利,有權自主組織生產經營和處置產品。
(二)有權依法流轉土地經營權,自行決定流轉方式,取得流轉收入。
(三)承包方如果不願意繼續耕種承包地,可以將承包地交回發包方,但要提前半年書面申請。
(四)承包地被依法徵用、佔用的,有權依法獲得相應的補償。
(五)法律、行政法規規定的其他權利。
七、承包方承擔下列義務
(一)保證土地的農業用途,不得用於非農建設。
(二)依法保護和合理利用土地,履行耕作義務,確保土地不撂荒,更不得給土地造成永久性損害。
(三)承包方不得向本社以外的單位和個人轉讓土地承包經營權。以轉讓的形式將承包地流轉給本社農戶,必須經發包方批准。以其他方式流轉土地,流轉合同必須報發包方備案。
(四)法律、行政法規規定的其他義務。
八、如果出現下列情況,發包方收回全部承包地,本合同終止執行。 ⑴承包方退回全部承包地的;
⑵承包方全部農業人口遷入其他農村集體經濟組織,並取得承包地; ⑶承包方所有的農業人口死亡;
⑷國家徵用全部承包地;
⑸集體生產公益設施建設需要佔用全部承包地;
⑹其他按照法律法規規定發包方可以收回全部承包地的。
九、國家建設和集體生產公益設施建設需要徵佔用部分承包地以及承包方退回部分承包地時,本承包合同以簽訂補充協議的方式進行變更,對變化的合同標的等相關內容進行修訂。
十、違約責任
當事人一方違約,應當承擔停止侵害、恢復原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等民事責任。
十一、本合同履行過程中發生的糾紛,雙方協商不成的,首先請求村(居)委會和鎮鄉人民政府(街道辦事處)調解;調解不成的,向萬州區農村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁,或直接向萬州區人民法院提起訴訟。
十二、本合同未盡事宜,依照相關法律法規及政策的規定執行。
十三、本合同須申請鎮鄉人民政府(街道辦事處)鑑證,從鑑證之日起生效。
十四、其他
十五、本合同一式三份,發包方、承包包方和合同鑑證機構各執一份。
發包方(印章):發包方負責人:
承包方(農戶代表): 合同簽訂日期:20xx年 xx 月 xx日
集體土地合同 篇2轉讓方(即承包方、流出方,以下簡稱甲方):
1、農村集體:
戶代表數:xx戶
2、負責人: 職務:
3、負責人身份證號碼:
受讓方(即受讓方、流入方,以下簡稱乙方):
1、單位:
2、法定代表人:
3、單位地址:
4、法人居民身份證號碼:
為了明晰產權,辦理林權過戶手續,甲乙雙方經平等協商,本著公開、公平、公正和誠實信用的原則,對不宜採取家庭承包方式的荒山荒地,通過公開協商方式,按照法定程式,依據《農村土地承包法》、《森林法》、《民法通則》、《合同法》等有關法律、法規和規章的規定,特訂立本轉讓補充合同。
一、荒山荒地名稱、坐落、面積和用途
荒山荒地名稱:xxxx(小地名)。合同標的為荒山荒地承包經營權(是指荒山荒地的佔有、使用、收益和依法處分權)
坐落:
面積: 畝(大寫)
四至界限為:
東至:
南至:
西至:
北至:
用途:本合同轉讓的荒山荒地必須用於林業生產,未經縣級以上林業行政主管部門依法批准,不得改變林地用途、用於非林建設。
二、流轉方式、期限和承包費及支付方式、時間
以轉讓方式承包,承包期xx年,從xx年 xx月xx日起至xx年xx月xx日止。
承包費經雙方商議確定為:每畝每年計xx元,共xx畝,應支付承包費合計xx元(大寫:xx)。承包費每年支付一次,一次支付 xx元,每年承包費必須於xx月xx日以前支付。
三、甲乙雙方的權利和義務
(一)甲方的權利。
1、發包的荒山荒地屬本集體所有。
2、依照合同約定收取承包費。
3、依照法律法規規章和政策監督、指導乙方依照承包合同約定的用途合理利用荒山荒地,制止非法損害承包地的行為。
4、執行 林地利用總體規劃,辦理徵收、徵用、佔用的補償事宜。
5、法律、法規、規章規定的其它權利。
(二)甲方的義務。
1、於本合同生效之日交付權屬清楚、未設定擔保的荒山荒地(法律規定保護的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動物、植物和地下礦藏、埋藏物除外),及時向縣林業行政主管部門申請權屬變更登記,並幫助乙方申領林權證;第三人對本承包地主張權利的,由甲方負責處理,並不得影響乙方的權利。
2、尊重乙方的生產經營自主權,不干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。
3、維護乙方承包的荒山荒地的佔有、使用、收益權及承包經營權的依法流轉權,承包後所種植的林木所有權;
4、承包期內,不得非法變更、解除承包合同和收回承包地。
5、法律、法規、規章規定的其它義務。
(三)乙方的權利。
1、於本合同生效之日接受荒山荒地(法律規定保護的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動物、植物和地下礦藏、埋藏物除外),在甲方的配合、幫助下向縣級以上林業行政主管部門申領林權證。
2、對承包的荒山荒地依法享有佔有、使用、收益權,依法登記取得林權證書後,其承包經營權可以依法轉讓、出租、入股、抵押或者以其它方式流轉;正常的生產經營活動不受干涉。
3、對承包期內非法變更、解除承包合同、收回承包地的行為進行抗辯,依法行使損害賠償請求權。
4、享受國家有關扶持、優惠政策;承包經營地被依法徵收、徵用、佔用的,有權依法獲得相應的補償。
5、法律、法規、規章規定的其它權利。
(四)乙方的義務。
1、維持承包荒山荒地的林業用途,未經有權的林業行政主管部門依法批准,不得改變林地用途、用於非林建設。
2、依法保護和合理利用承包地。不斷加大對承包土地的投入,提高其生產能力,提升其使用價值,依約推進開發利用進度;不自行或准許他人在承包地內開荒、採石、取土、建窯等,不進行破壞性、掠奪式開發、經營,不給林地造成永久性損害;採伐林木應有計劃地依法進行;制止在野外違章用火行為,一旦發生森林火災和病蟲害、林木盜伐事件,應積極採取措施,並及時向有關部門報告。
3、服從、支援 林地利用總體規劃,接受甲方依法進行的監督和指導。
4、法律、法規、規章規定的其它義務。
四、合同期內荒山荒地及荒山荒地開發後資源收益的處置:
五、合同期滿時,荒山荒地及荒山荒地開發後資源資產的處置:
六、違約責任
甲乙雙方在合同生效後,應當善意履行合同,如一方當事人不履行合同義務或者履行義務不符合規定且無免責事由的,應向守約方支付違約金xx元(大寫:xx);若造成損失的,應當採取補救措施,履行減損義務,承擔賠償責任,是否繼續履行合同由守約方決定。
七、合同的變更和解除
(一)以下條件成就時,可以變更或解除承包合同:
1、經雙方協商一致且不損害國家、集體和社會公共利益;
2、發生不可抗力以致部分或完全不能履行合同義務;
3、乙方主動放棄承包期或喪失承包經營能力且自願要求的。
(二)以下條件成就時,應當變更或解除承包合同:
1、乙方不依照合同交付承包費;
2、乙方破壞性、掠奪性經營,或拋荒,或擅自改變林地用途,經甲方制止無效的;
3、承包林地部分或全部依法轉為其他建設用地;
4、一方違約致使承包合同無法履行或已無履行必要;
5、承包合同期限屆滿。 變更或解除承包合同應提前60天書面通知對方,若使一方遭受損失的,應由責任方賠償損失。
八、爭議的解決
本承包合同履行發生爭議時,甲乙雙方可協商解決,也可以提請村民委員會、鎮人民政府調解;若當事人不願協商、調解或協商、調解不成的,可向林地承包仲裁機構申請仲裁,也可直接向人民法院起訴。
九、其他事項
1、本承包合同自雙方簽字、蓋章之日起成立,經勐烈鎮人民政府鑑證後生效,不因甲方承辦人或負責人及乙方代表人的變更而影響法律效力。
2、本合同未盡事宜,雙方協商制定補充協議,依法訂立的補充協議與本合同具有同等法律效力。
3、本合同一式五份,甲乙雙方各執一份,本村民委員會備存一份。
轉讓方(蓋章): 受讓方(簽名):
負責人(簽名): 代表人(簽名):
年 月 日 年 月 日
鑑證單位:(蓋章)
鑑證人簽名:
年 月 日
集體土地合同 篇3出租方: (以下簡稱甲方)_______________________
承租方: (以下簡稱乙方)_______________________
根據《中華人民共和國合同法》及相關法律規定,為了明確甲、乙雙方的權利、義務,經雙方平等協商,簽訂本合同。
一、甲方將位於____市____路____號的____畝土地的使用權及地上建築物、構築物、附著物等(見附件)出租給乙方使用。
二、乙方承租本宗土地必須進行合法經營,否則甲方有權收回土地使用權,終止合同。
三、乙方不得擅自轉租本宗土地的使用權,如需進行轉租應徵得甲方書面同意,否則甲方有權收回土地使用權,終止合同。
四、甲方應保證本宗土地上的水、電、暖等基本設施完整,並幫助乙方協調同水、電、暖的提供方的有關事宜,但具體收費事宜由乙與水電暖的提供方協商,所有費用由乙方承擔。
五、乙方在租用期間,不得隨意改變本宗土地狀況和地上的建築物、構築物、附著物及水、電、暖管網等設施,如確需改動或擴增裝置應事先徵得甲方書面同意後方可實施,對有關設施進行改動或擴增裝置時如需辦理相關手續,由乙方辦理,甲方根據實際情況給予協助,所需費用有乙方承擔,否則,乙方應恢復原狀,並賠償由此給甲方造成的損失。
六、乙方租用期間,有關市容環境衛生、門前三包等費用由乙方承擔。國家行政收費,按有關規定由甲、乙雙方各自負擔。
七、乙方在租賃期間因生產經營所發生的所有事故及造成他人損害的,由乙方承擔責任,與甲方無關。
八、合同約定的租賃期限界滿或雙方協商一致解除合同後10日內,乙方應向甲方辦理交接手續,交接時乙方應保證工作人員撤離、將屬於自己的裝置騰清,並將租賃範圍內的垃圾雜物等清理乾淨。
九、租賃期限為____年,從____年____月____日至____年____月____日。
十、經甲乙雙方商定,租金的交納采取按年支付先付後用的方式,年租金為____元,由乙方於每年____月____日交納給甲方。如逾期交納租金30日以內,乙方除應補交所欠租金外還應向甲方支付年租金日千分之二的違約金;如逾期超過30日,甲方有權解除合同,乙方應甲方支付年租金百分之____的'違約金。
十一、甲方向乙方收取約定租金以外的費用,乙方有權拒付。
十二、在租賃期限內,因不可抗拒的原因或者因都市計畫建設,致使雙方解除合同,由此造成的經濟損失雙方互不承擔責任。
十三、爭議解決方式:
十四、雙方協商一致可另行簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。
十五、本合同自雙方簽字蓋章後生效。
十六、本合同一式四份,雙方各執兩份,具有同等法律效力。
甲方(蓋章)_______________________ 乙方(蓋章或簽字)_______________________
____年____月____日 ____年____月____日
附件:土地及地上建築物、構築物、附著物情況。
參考條款: 甲方收取租金時必須出具由稅務機關或縣以上財政部門監製的收租憑證。無合法收租憑證的乙方可以拒付。
集體土地合同 篇4[摘 要]文章介紹了集體土地上房屋轉讓合同法律效力認定相關內容,簡要分析目前集體土地上房屋轉讓合同糾紛多的起因及其特點和法律效力認定原則。
[關鍵詞]集體土地上房屋轉讓合同;起因;特點;法律效力認定
由於目前相關法律、法規不夠明確,司法實踐中對農村房屋買賣合同效力認識存在差異,因而導致不同的法律後果。有的認為,農村房屋建造的基礎是宅基地,宅基地系集體土地,其轉讓不符合《土地管理法》的規定,農村房屋買賣合同應當認定無效;有的認為,只要合同是雙方真實意思表示,不違反法律和行政法規,就應認定合同有效,以維護交易秩序的穩定和安全。本文就集體土地上房屋轉讓合同糾紛的起因及其特點和法律效力認定進行簡要分析。
一、集體土地上房屋轉讓合同糾紛多的起因及其特點
集體土地上房屋交易是在城鄉流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的,而在農村,農民外出打工的數量是日益增多,新生代農民的就業意識的轉變,農民遷往城鎮的日益增多,農村賣房的現象越來越普遍,但是近年來,賣房多年的村民,因為隨著城鎮的擴張,農村土地增值,拆遷補償費用遠遠大於房屋買賣價格,出於利益的驅動而反悔,有的主張要求與買受人共享拆遷利益,有的主張收回已經交付的房屋,為此糾紛不斷,成為社會不和諧的隱患之
一。集體土地上房屋是否允許轉讓,對此問題司法實踐存在兩種意見:一種意見認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓,而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權。因此,集體土地上房屋不能轉讓。另一種意見認為,“法無禁止即可行”,我國法律沒有禁止農村房屋買賣的明文規定,只要雙方協商同意,農村房屋就可以轉讓。從我國《土地管理法》第六十二條關於“農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批准”的規定可以看出,國家還是肯定農村房屋是可以出售的,沒有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。而且,依據我國物權法第六十四條“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”的規定,既然農村房屋是農村居民合法的私有財產,那麼作為農村房屋所有權人的農村居民,完全可依法對其房屋行使包括處分權在內的所有權。因此集體土地上房屋是可以轉讓的。正是由於目前相關法律、法規不夠明確,司法實踐中對集體土地上房屋買賣合同效力認識存在差異,再加上隨著城鎮的擴張,農村土地增值,拆遷補償費用遠遠大於房屋轉讓價格,出賣人出於利益的驅動而反悔從而引發此類糾紛頻發不斷。司法實踐中集體土地上房屋轉讓合同糾紛的主要特點有:1.從買賣雙方身份來看,出賣人為農村村民,買受人主要為城市居民或外村村民,也有是同村村民的情況;2.從交易發生的時間看,多發生在起訴前兩年以上;3.合同大都已履行(出賣人交付了房屋,買受人給付了房款併入住),但多未辦理房屋或宅基地使用權變更登記;4.從起因看,多源於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素,房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格,出賣人受利益驅動而起訴;5.從標的物現狀看,有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。
二、根據集體土地上房屋轉讓合同的主體不同而認定合同法律效力
《土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”該條款
篇五:集體土地房屋買賣合同
房 屋 買 賣 合 同
鑑於:1、甲方系本合同項下房屋的所有權人,且其對該房屋的處分已徵得該房屋相關權利人的同意;
2、甲方願意將房屋出賣給乙方;
3、乙方願意購買上述房屋; 4、本合同項下房屋現屬於集體土地,暫時不能辦理《房屋所有權證》及《土地使用權證》。
根據《中華人民共和國合同法》及相關法律規定,甲、乙雙方在平等、自願的基礎上,為明確雙方權利義務,就乙方向甲方購買房屋簽訂本合同,以資雙方共同信守執行。
第一條 甲方保證對所出賣的房屋享有完全的處分權並保證符合國家有關規定,而且沒有產權糾紛和債權債務糾紛。以後集體辦理《房屋所有權證》及《土地使用權證》時及乙方如需出售本房屋時,如需要甲方協助時,甲方應無條件協助乙方辦理所有相關手續,如因甲方原因,造成該房屋不能辦理相關手續或發生債權債務糾紛的,由甲方承擔全部責任,並賠償乙方的購房款及房屋升值後收益款 。
第二條 房屋的坐落、面積情況。
3、本合同項下房屋相應的土地使用權隨房屋一併轉讓。
第三條 計價方式與價款。
本合同項下房屋相應的土地使用權價款已包含在交易總價中。公共部位與公用房屋分攤建築面積不再另行計價。
第四條 付款方式及期限
仟元整給甲方;
第五條 特別約定
房屋交付後,如發生房屋徵收或拆遷等對房屋及相應土地的補償,由乙方所有。
第六條 陳述和承諾條款
1、甲方承諾:甲方擁有對本合同項下房屋完全的處分權。2、乙方承諾:真實地願意購買本合同項下的房屋。
第八條 本合同一式二份,甲乙雙方各執一份,具有同等法律效力,自雙方簽字後生效。
見證人:
日期:
集體土地合同 篇5【基本案情】
朱大系甲組村民,在20xx年2月因辦加工廠需要土地建廠房,於是,他與相鄰的乙組村民徐某協商:以每畝地8,000元的價格,購買徐某承包乙組的1.3畝集體所有的土地使用權,雙方訂立了《徵地協議》一式三份,並共同請了一位證人在協議書上以見證人的身份簽了字。這樣,朱大未經任何行政機關批准就建了廠房,且該廠一直經營至20xx年2月。20xx年3月,房地產開發商常某找到朱大,同意以每畝人民幣15萬元的價格購買上列土地開發商品房對外銷售。朱大與常某於20xx年3月15日共同簽訂了《土地轉讓協議》一式三份,雙方約定:朱大將上列土地轉讓給常某開發建商品房銷售,常某以每畝15萬的價格付給朱大;雙方簽字後協議即生效。
徐某的妻子武某在得知自家的承包地過去是8000元一畝賣給朱大,現在朱大以每畝15萬的價格賣給常某時,對朱大從自家的承包地中獲得了巨大利益而感到心中不平。20xx年4月,武某以原告的身份向人民法院起訴朱大,提出訴訟要求:1、依法確認《徵地協議》無效;2、返還上列土地的使用權、經營權;3、朱大承擔本案的全部訴訟費。
法院受理後,被告進行答辯。被告認為:1、在20xx年2月雙方簽訂了《徵地協議》書,雙方是自願的,是公平交易;2、在當年買賣土地的價格也很公道,且徐某已經收取了我方的錢款;3、雙方的土地買賣行為,時間已經過去了10年,超過了法定的訴訟時間規定,法院應當不予受理。
法院依法組成合議庭,公開進行審理。並依法做出了判決:確認原、被告土地買賣合同《徵地協議》無效。
同時,法院依法定職權向雙方所在地的縣人民政府土地行政監察機關提出了司法建議:由行政機關對雙方的私自買賣土地行為進行處罰。
【法律分析】
在上述買賣土地的違法案件中,所涉及的法律法規有:
1、 《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款明確規定:“任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。由此可見,朱大與徐某、朱大與常某之間的土地買賣交易,雖然有他們雙方簽訂的《土地轉讓協議》和《徵地協議》,但是比照上述法律條文,顯然是違法的。因此,他們之間的土地買賣行為不但不受法律保護,還要受到法律的處罰。
2、《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規定:“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的,沒收在非法轉讓的土地上新建的建設物和其他設施,可以並處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。”本案中,法院據此提出由行政機關對雙方的私自買賣土地行為進行處罰。
3、《合同法》第52條規定:“有下列情形之一的,合同無效:以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益的;違反法律、行政法規的強制性規定。”因此,朱大與徐某、朱大與常某之間的徵地協議無效。
4、《民法通則》第58條中規定“無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力”。
【案例啟示】
隨著城市化程序的不斷加快,農村土地也隨之升溫,由此引發的非法買賣或轉讓土地的現象也時有發生。多數農民群眾認為是在買賣、處置自己的土地,與別人無關。要消除這種錯誤的思想認識誤區,維護法律法規尊嚴,相關部門應加大對農村《土地管理法》等法律法規的宣傳;同時提醒廣大農民朋友:非法買賣農村集體土地非但得不到法律的保護,還要承擔法律責任,因此不要聽信他人承諾或懷有僥倖心理買賣或轉讓農村集體土地。
集體土地合同 篇6【案情】
20xx年10月黃屯村委會與連發鑄造廠簽訂一份《廠房租賃合同》,該合同約定,黃屯村委會將其在本村轄區內的佔地14畝的廢舊村辦鑄造廠區租賃給連發鑄造廠使用(合同所涉土地於20xx年取得了有關土地管理部門頒發的集體建設用地使用證,用途為工業用地),租賃期限10年,自20xx年10月1日起至20xx年10月2日止,每年租金為2.5萬元,租賃到期後,連發鑄造廠在該租賃地上所新建廠房及大型裝置折價變賣給黃屯村委會。20xx年10月,黃屯村新一屆村委會以《廠房租賃合同》違反法律規定為由起訴到法院,請求法院判處《廠房租賃合同》無效,並要求連發鑄造廠限期拆除新建廠房。連發鑄造廠則認為《廠房租賃合同》合法有效,要求黃屯村新一屆村委會繼續履行合同。
【爭議】
本案爭議的焦點就是租賃合同是否有效。在案件的審理過程中出現了兩種不同的意見:
第一種意見認為,該租賃合同屬集體建設土地租賃合同,該租賃合同違反了土地管理法第六十三條關於“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設”的規定,根據合同法第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”的規定,該租賃合同無效。
第二種意見認為,該租賃合同屬集體建設土地租賃合同,該租賃合同並未違法土地管理法第六十三條的規定,屬有效合同。因為,土地管理法第六十三條立法本意是禁止農村集體農用土地的流轉,目的在於防止農民所有的農用土地的不當流失,而不是禁止非農建設用地使用權的依法流轉。本案中,租賃合同中所涉廠房的用地屬農村建設用地,該租賃合同並未違反土地管理法第六十三條的規定。
【評析】
筆者同意第二種意見。
要判斷本案雙方所簽訂的租賃合同是否有效,關鍵是要釐清農民集體所有的建設用地流轉是否違反了土地管理法第六十三條的強制性規定。
按照土地管理法的規定,我國農民集體所有的土地可分為三大類:第一類是農用地,是指直接用於農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。我國對於農用地的保護是非常嚴格的,在土地管理法在第一條、第四條第二款、第三十四條、第三十六條分別作了規定。第二類是集體建設用地,是指經依法批准用於非農業建設的土地,包括鄉(鎮)村企業建設用地、鄉(鎮)村公用設施和公益事業建設用地以及村民宅基地。依據土地管理法第十一條第二款的規定,集體建設用地也可表述為“非農業建設用地”。第三類是未利用地,是指農用地和建設用地以外的土地。
農民集體所有的建設用地到底能否發生流轉,雖然我國現有法律沒有明確的規定,但對此卻未從根本上進行否定。例如土地管理法第二條
第三款規定: “任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”《國務院關於深化改革嚴格土地管理的規定》(國發(20xx)28號)第十條規定:“在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。”20xx年8月《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》(國發〔20xx〕31號)第六項規定:“農民集體所有建設用地使用權流轉,必須符合規劃並嚴格限定在依法取得的建設用地範圍內”等等。綜合上述及相關法律、國務院行政規定的精神,筆者認為,我國並沒有禁止農村集體建設用地的合法流轉,而且土地管理法第六十三條中“農民集體所有的土地”所涵蓋的範圍不應包括原本就具有非農業建設性質和功能用途的集體建設用地,對此條文的理解應做限制性理解。
土地管理法第六十三條的立法目的並非禁止農民集體土地使用權依法流轉的行為,而是為了防止在農民集體土地使用權流轉中出現以土地流轉的形式將農用地非法變更為建設用地的現象,以貫徹維護我國土地用途管制制度及耕地保護制度的立法目的。
筆者認為,第一種意見忽略了農民集體所有的土地的分類體系,混淆了農民集體建設用地與農民集體農用地的區別,認為農村集體建設用地不能發生流轉用於非農建設的觀點有失偏頗。
本案中,該租賃合同的簽訂和履行不僅有利於盤活或發揮農村閒置地的功效為農村增收,而且符合中央關於新農村建設政策。因此,筆者認為,該租賃合同不但不違反法律的強制性規定,而且還符合國家的新農村建設的政策,應認定為有效。
集體土地合同 篇7一、集體土地使用權非法交易的主要形式
(一)買賣
未經國土部門批准使用的集體土地轉讓給個人或單位;集體經濟組織、村辦企業將建在集體土地上的建築物賣給個人或單位;村民將取得的宅基地或者連同建築物轉讓給個人或單位,受讓方支付轉讓費後,自由使用該幅土地。
(二)聯營
由集體經濟組織、村辦企業與個人或單位集體經濟組織、村辦企業負責提供土地,但不參與經營,也不承擔任何風險,固定收取利潤,即土地轉讓費。
(三)合作
集體經濟組織報批取得集體建設用地使用權後,提供土地與他方合作建房,進行房地產開發,房屋建成後,部分歸集體經濟組織所有,部分歸帶資承建的出資者所有,由其出售,因未取得房地產開發許可證,故大部分購買房產的買主,無法辦理房產證,但也有部分以分配給村民作為“人口樓”的方式,辦理了房產證。
(四)出租
集體經濟組織將農用地出租或以承包的名義出租,承租(承包方)在承租土地上進行廠房,倉庫等建設後自用或再出租。
二、集體土地使用權非法交易案件的型別及特徵
法院受理的涉及集體土地使用權非法交易的訴訟的案件型別的較多,既有集體經濟組織訴請受讓方、承租方、聯營方繼續履行合同,支付轉讓款、交付租金、支付聯營利潤的,也有集體經濟組織或村民訴請確認轉讓合同無效或解除合同,並收回土地使用權的; 有受讓方或合作方訴請集體經濟組織或村民要求繼續履行合同,交付土地使用權,辦理相關權屬證書過戶登記的;還有受讓方請求確認合同無效或要求解除合同,返還轉讓費的。該類非法交易涉及面廣,幾乎每個村居都有,特別是鎮、街道所在村居更普通存在。一旦發生糾紛,由於牽涉到集體經濟組織、村民、承租方,受讓方等多方的切身利益,各方常採用組織群眾集體上訪,通過新聞媒體作片面、主現或傾向性報道,向黨政部門或法院、國土、規劃等執法、行政部門施加壓力,對社會的穩定造成了極大的危害,嚴重影響、干擾黨政、執法、行政部門的正常工作秩序。
三、處理集體土地使用權非法交易案件的對策
(一)行政執法的對策
1.國土部門要對未經審批擅自將集體土地轉讓進行非農建設的情況進行認真清理。對符合土地利用總體規劃的,依示補辦用地
手續,對不符合土地利用總體規劃的,限期拆除建築物,恢復農業用地。 對經批准為建設用地,但未按規定期限進行建設的閒置用地,堅決按規定收回。對按《土地管理法》第三十七條的規定,責令按規定繳納閒置費;或由人民政府作出無償收回用地單位土地使用權的決定,交還原集體經濟組織恢復耕種。對未經批准改變土地使用權權屬的,如符合廣東省人民政府《關於試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》規定條件的,責令依法補辦變更登記手續,繳納有關稅費、轉讓用地使用權有增值的,參照《中華人民共和國土地增值暫行條例》的標準繳納土地增值稅。對不符合規定條件轉讓土地使用權的,限期改正,並按《土地管理法》第八十一條的規定,沒收違法所得,並處罰款;構成犯罪的,及時移送司法機關追究刑事責任。
2.規劃、建設行政主管部門在對報建專案審批時要審查建設用地的來源,發現用以建設的土地是通過非法交易所得的,要停止審批手續,並及時通知國土部門,由國土部門依法處理。
3.工商行政管理部門要對企業股東股權轉讓,特別是私營企業股東股權全部轉讓的變更登記加強監管,發現轉讓的股權中含有土地使用權價值的,要及時通知國土部門,防止企業以增加新股東等方式,變相轉讓土地使用權,逃廢正常土地使用權轉讓應依法繳納的稅費。
(二)司法審判的對策
1.關於法院受理的問題。有觀點認為,土地使用權轉讓發生糾紛,不管是非法的,還合法的,均屬於平等主體之間的財產權糾紛,
屬民法調整的範圍,對於符合《民事訴訟法》第一百零八條規定的起訴條件,人民法院沒有理由和依據不予受理。對於非法用地,土地行政機關有處理的職能,這屬於行政法律關係,而法院受理的是民事法律關係,二者並不牴觸。我們認為,土地使用權轉讓產生的糾紛,如上所述,一般都涉及到違法用地或非法建築物的問題,違反了《土地管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律、法規的規定,應先由土地行政主管部門對涉及的違法用地或非法建築物進行處理後,當事人才可以就履行合同而發生的財產糾紛向人民法院提起民事訴訟,當事人未經行政主管部門處理而直接提起民事訴訟的,應裁定不予受理。這一原則已為廣東省高階人民法院《關於審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用於非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》所確認。
2.關於土地使用權轉讓合同的效力認定問題。有觀點認為,依合同自由原則,集體土地使用權轉讓合同是雙方當事人的真實意思表示,只要當事人已按合同約定實際履行了,人民法院就不應予干預,如認定轉讓行為無效,將不利於促進土地資源的合理流動和優化配置,影響農村集體經濟的發展。我們認為,對集體土地使用權轉讓行為的效力,應在現有的法律框架內從嚴掌握。 《土地管理法》第六十三條明確規定:農民集體所有的土地的使用權不得出讓,轉讓或者出租用於非農業建設。該條規定顯屬於法律強制性規定,因此,對違反法律、行政法規禁止性規定的土地使用權非法轉讓行為應認定合同無效,這也是國家公權力對民事行為進行干預的體現,即使當事人的
意思表示真實,也因其簽訂的合同違反法律強制性規定而自始無效。除非集體土地的出讓、轉讓是用於農業用途或因企業破產,被兼併等情形而將集體土地上的房屋等附著物連同土地使用權一併轉讓的,方可認定有效。
3.對違法進行土地使用權轉讓行為進行民事制裁的問題。有觀點認為:沒收違法所得,責令拆除或沒收地上建築物是行政主管部門的職權,不屬於法院審理案件該解決的問題,而且,即使作出制裁決定,制裁往往也較難實現。我們認為,法院在審理該類案件中,發現違法行為,應按《民法通則》第六十一條第二款之規定予以制裁。如不採取制裁措施,既不利於維護法律的尊嚴,也會在客觀上默許,甚至放縱非法交易行為。集體土地使用權非法交易,多為故意且嚴重違反《土地管理法》的行為,對此種故意違反法律的行為予以制裁,既有必要,也有充分的法律依據。《民法通則》第一百三十四條第三款的規定,即為法律賦予人民法院對違法行為進行制裁的依據和權力。 故人民法院審理案件中發現存在對該類違法行為的,應當追繳雙方因轉讓集體土地使用權而取得的財產上繳國庫。若不依法採取制裁措施,僅認定轉讓集體土地的行為無效,當事人仍然可以達到合同的預期目的,即出讓方可以通過出讓集體土地取得約定的土地使用費,獲得利益,而受讓方可以廉價地使用土地,如此無異於保護了非法利益,降低違法成本,起到變相鼓勵非法轉讓集體土地的作用。
四、建議