2017房地產估價師房地產權益因素複習筆記

要想在註冊房地產估價師的考試中取得好成績，首先還得複習好複習筆記。下面本站小編為大家整理的房地產估價師房地產權益因素複習筆記，希望大家喜歡。

擁有一宗房地產，實際上就擁有了一定範圍內的空間。但擁有者在該空間範圍內並不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自建築技術(包括建築施工技術、建築材料效能)及擁有者的經濟實力，還有一些其他限制(以下均是指這類限制)。因為房地產是構成環境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，會影響周圍和社會公眾的利益。一宗房地產利用所受限制的種類和程度，對其價值有很大的影響。進行房地產估價，應調查房地產利用所受的各種限制及其內容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產利用的限制可歸納為3個方面：①房地產權利及其行使的限制;②房地產使用管制;③相鄰關係的限制。

(一)房地產權利及其行使的限制

擁有的房地產權利是所有權還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。以地役權為例，對供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。

(二)房地產使用管制

世界上幾乎所有的國家和地區對房地產利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產估價來說，有意義的使用管制主要是農用地轉為建設用地，以及都市計畫對土地用途、容積率、建築高度、建築密度、綠地率等的規定。

(三)相鄰關係的限制

相鄰關係是指房地產的相鄰權利人依照法律法規規定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關係。特別是從義務方面來看，相鄰關係是對房地產所有權、使用權的一種限制，因此相鄰關係的存在對房地產價格有一定的影響。

定量決策方法(Quantitative Decision Method)主要是運用數學模型和電子計算機解決決策問題。這種方法多屬於運籌學範圍，具有定量化、數學模型化和計算機化的特點。它是把目標與變數以及變數之間的關係，用數學關係式表達出來，藉助電子計算機求解，國外學者把這種方法叫做“硬”方法。它是在定性分析的基礎上，對決策問題進行數量計算，為決策者提供數量分析。

投資決策定量分析作為—個過程，包括以下幾個步驟：

第一，確定投資決策目標及衡量效果指標;

第二，提供達標的各種方法;

第三，測定各方案可能發生的狀態及其概率;

第四，計算各方案的期望值;

第五，根據決策者對待風險的態度，評價標準等，做出最滿意的選擇。

房地產投資決策的型別

採用定量決策方法分析研究的問題多屬未來有待實現的。根據擬定方案中有待實現的條件確定性如何，房地產決策定量分析的問題可分為：確定型決策問題、風險型決策問題和不確定型決策問題，與之相應的有三種決策方法：確定型決策方法、風險型決策方法和不確定型決策方法;根據房地產投資決策的目標多少劃分，可以分為單目標決策和多目標決策;根據房地產決策制定的方式劃分，可以分為單層決策和多層決策;根據決策使用的分析方法劃分，可劃分為定性分析決策和定量分析決策。

下面我們將著重討論確定型決策、風險型決策和不確定型決策三種決策型別的基本含義和功能。

確定型決策

確定型決策(DecisionUnderCertainty)是指房地產決策方案中有待實現的條件是確定的，其結果也是明確的，這類決策問題為確定型決策問題。

資訊科技主要指計算機技術、通訊技術以及二者結合形成的網路技術。資訊科技的飛速發展從經濟上、技術上和工程應用等三個方面保證了建築施工專案資訊化管理的可行性。

一是經濟上資訊裝置效能價格比的'大幅度提高，使其在建築施工專案管理中的普及應用成為可能。以目前的市場價格，為一個專案組配置10臺效能較好的計算機並組成區域網，用不到20萬元的投資就可以辦到;而資訊科技的推廣、資訊資源的綜合利用為一個稍微大一點的專案從物資以及管理成本中節省下來的開支，將遠遠超過這20萬元。況且，這種一次性的投資，能給施工單位帶來多年的資訊資源利用和數百個專案的成本節省。

二是技術上資訊科技的利用，使施工專案資訊能夠基於電子介質進行海量儲存、高效加工和高速傳輸，使各專案參與人能夠通過網路方便地共享資訊、協同工作，從而更有效地綜合利用資訊資源，促進工程技術水平和管理水平的提高，使從根本上改變建築施工領域高新技術含量不高的局面成為可能。

三是工程應用首先是以計算機整合製造系統cims(computerintegratedmanufacturingsystem)為代表的資訊科技等現代高新技術在製造行業的綜合應用，為全國20多個省市、十幾個行業的200多家企業帶來了明顯的經濟效益和社會效益;其次，在建築施工領域，以一些技術力量雄厚的大型企業為代表，計算機輔助施工和資訊科技綜合利用已有了長足進步。例如，在上海金茂大廈的施工中，就是利用計算機監測混凝土溫度和通水量來監控大體積基礎混凝土施工，避免出現超規範的溫度裂縫;利用計算機多點監測標高引導鋼模板體系的提升，儘可能避免出現模板的垂直偏差。這些資訊科技在工程中的成功應用的例項證明，建築施工專案的資訊化管理必然具有廣闊的發展前景。