2017房地產估價師招標投標管理複習講義

房地產估價師考試是非常重要的考試之一，要想順利通過考試提前做好相應的複習必不可少。下面本站小編為大家整理的房地產估價師招標投標管理複習講義，希望大家喜歡。

工程建設的招標投標管理：

為了規範招標投標活動，保護國家利益、社會公眾利益和招標投標活動當事人的合法權益，提高經濟效益，保證專案質量，全國人大於l999年8月通過了《中華人民共和國招標投標法》。

(一)工程建設招標投標的範圍

(二)工程建設招標投標的原則

(三)對建設工程招標的管理

(四)對建設工程投標的管理

(五)對開標、評標和中標的管理

建設監理制度：

(一)建設監理制度簡介

(二)建設監理委託舍同的形式與內容

(三)工程建設監理的主要工作任務和內容

(四)建設工程的監理

(五)建設監理程式與管理

1、定義

收益法是求取估價物件未來的正常淨收益，用適當的`資本化率將其折現到估價時點後累加，即房地產的價值是未來淨收益的現值之和。①

2、普遍適用的收益法原理

將估價時點視為現在，那麼現在購買一宗有一定年限收益的房地產，預示著其未來的收益年限內可以源源不斷地獲取淨收益， 如果現在有一貨幣額可以與此淨收益的折現值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產的價值。②

3、分析P= A/r[1-(1+r)-n]模式應用產生的問題

評估實踐上，數學模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應用於收益性房地產成立的基本條件是：能夠持續地均衡地獲取穩定的投資收益率。但事實上當n趨向於長週期時如50年期時，r、A 無法同時實現持續地而且穩定的收益率。在一個長的週期內，在空置率居高不下時，淨租金收益以同樣持續地獲取複利執行，則是不可想象的。同時產品生命週期理論、房地產週期價值理論(長週期、中週期、短週期)、房地產投資週期理論、邊際效益遞減規律都使數學模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應用於收益性房地產成立的基本條件在理論上和實踐上落空。

認為此理論模式是正確的辯護可能是：有必要進行一定的理論約束和修正，n應當縮短歷史收益期限，r一般不可能持續地在高水平上執行，但是可以持續地在低水平上執行。對於高低不平的收益率情況，從數學上可以進行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎?就定義與原理本身而言似乎沒有什麼問題。但是存在的問題得不到解決，理論上的《房地產估價規範》與《城鎮土地估價規程》在收益法的運用時是否扣除折舊的矛盾理念;現狀是收益的準確計算和資本化率的求取及預期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應用的支柱無一牢固。那麼我們就可提出疑問：收益法理論上可靠嗎?究竟怎樣正確使用收益法呢?

一、大綱要求：

考試目的：

測試應考人員對假設開發法的基本原理、具體運用的掌握程度。

考試基本要求：

掌握：假設開發法的公式及其計算，現金流量折現法和傳統方法的概念、區別及優缺點。

熟悉：假設開發法的概念、理論依據、適用物件、適用條件、操作步驟。

瞭解：假設開發法的其他用途。

要點說明：

1.假設開發法的基本原理

假設開發法是預測估價物件未來開發完成後的價值，然後減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價物件價值的方法。

假設開發法的理論依據是預期原理。

假設開發法適用的物件是具有開發或再開發潛力的房地產;適用的條件是房地產的法定開發利用前提明確。

運用假設開發法估價一般分為6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估算開發經營期;④預測開發完成後的房地產價值;⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

2.假設開發法的公式

假設開發法最基本的公式為：待開發房地產價值=開發完成後的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費上述假設開發法最基本的公式，按估價物件狀況可細化為適用於求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發完成後的經營方式可細化為適用於開發完成後出售、出租、營業的公式。

3.現金流量折現法和傳統方法

根據考慮資金的時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。現金流量折現法是採用折現的方式來考慮資金的時間價值;傳統方法是採用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。