審理城鎮房屋租賃合同的糾紛案列

篇一：最高院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件

最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件

具體應用法律若干問題的解釋

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條 出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支援。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支援。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經合法佔有租賃房屋的；

（二）已經辦理登記備案手續的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條 承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復

原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支援：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支援；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支援。但出租人同意利用的，應在利用價值範圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支援。但當事人另有約定的除外。

第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支援。

第十四條 承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支援。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人蔘加訴訟。

第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支援。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支援。

第十九條 承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支援。

第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支援。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支援。

第二十二條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支援。

第二十三條 出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支援：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

第二十五條 本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程式決定再審的案件，不適用本解釋。

最高法院民一庭負責人解讀《審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由於相關法律規範比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統一法律適用，最高人民法院今天公佈了《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。最高人民法院民一庭負責人對這一解釋作出了權威解讀。

轉租期超承租人剩餘租期合同無效

合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序穩定意義重大。解釋在準確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：

一是限定無效合同的範圍。解釋僅將違法建築物租賃合同、轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建築物範圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築為違法建築。

二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第52條規定的無效情形，就認定合同有效。

無效合同支付使用費是返還財產

對於有觀點認為，解釋規定合同被認定無效後，承租人要支付房屋佔有使用費，是將無效合同按照有效處理，這位負責人表示：“這種理解是錯誤的。”合同無效後，承租人支付佔有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，並不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括佔有租賃的房屋和實際佔有房屋所獲取的佔有利益。佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。

對於房屋使用費按照何種標準確定，實踐中做法很多。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能與其獲取的佔有利益不符，有失公平，因此規定“當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支援”。將是否支援的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定佔有使用費。

適用不同民法理論處理裝修問題

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，解釋在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則。

一是，對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。

二是，出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償、如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯的情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基於不當得利對承租人予以補償；合同履行期限屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。

依法保護承租人優先購買權

對於解釋規定承租人優先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，這位負責人分析說，解釋規定的是“承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規定在任何情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。

優先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點。承租人優先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日起施行的物權法，並未將優先購買權規定為物權，該權利因此不具有“對世性”權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規定，就是基於該條規定與物權法規定相沖突。本解釋遵循法律規定精神，將承租人優先購買權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。

承租人主張優先購買權有四種例外

按照解釋規定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優先購買房屋？對此，這位負責人表示，這種理解是錯誤的。解釋第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：

房屋共有人行使優先購買權的。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關係，維護共有關係的穩定性，充分發揮物的用益價值，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。

出租人將房屋出賣給近親屬情形。親情關係往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人

篇二：廣東省高階人民法院《全省民事審判工作會議紀要》

廣東省高階人民法院《全省民事審判工作會議紀要》

全省民事審判工作會議紀要

201X年X月23日至25日，廣東省高階人民法院在惠州召開全省民事審判工作會議。全省各級人民法院主管民事審判工作的副院長、民一庭（含房地產、勞動爭議和交通事故審判庭）庭長參加了會議。通過討論，與會同志對民事審判中存在的若干具體問題提出了許多意見和建議，形成如下會議紀要：

一、關於房地產糾紛案件

（一）關於合同效力問題

1.要準確理解和適用法律、行政法規的強制性規定，依法維護合同效力。《物權法》第一百九十一條第二款並非針對抵押財產轉讓合同的效力性強制性規定，當事人僅以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支援。受讓人因抵押登記未塗銷無法辦理物權轉移登記而請求解除合同的，應予支援；受讓人要求轉讓人承擔相應的民事責任的，應考慮當事人的過錯程度等因素進行處理。

2.當事人訂立轉讓不動產的合同後，該不動產被依法查封，不能因該不動產被查封而否定該轉讓合同的法律效力，但受讓人要求解除合同並賠償損失的，可予支援。買受人請求判令出賣人在解封前辦理過戶登記手續的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求為解除合同或在解封后辦理過戶登記手續；買受人堅持不變更的，駁回該項訴訟請求。

3.不動產被依法查封后，當事人訂立轉讓該不動產的合同，可認定有效。但轉讓合同約定在該不動產解封前辦理過戶登記手續的條款無效。出賣人不能依約履行合同，買受人要求解除合同的，應予支援；買受人要求出賣人繼續履行合同並在該不動產解封后辦理過戶登記手續的，應予支援。出賣人故意隱瞞不動產被查封的事實與他人簽訂轉讓合同，買受人請求撤銷轉讓合同的，應予支援。

4.出租人就未取得建設工程規劃許可證，或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋與承租人訂立租賃合同，當事人以工商行政管理部門已核准該房屋為經營場所為由主張租賃合同有效的，根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，人民法院不予支援。

5.出租人未經行政主管部門批准改變房屋用途，並與承租人訂立租賃合同，當事人請求確認租賃合同無效的，根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條的`規定，人民法院不予支援。當事人要求解除合同的，應予支援。

6.房屋買賣合同或房屋租賃合同對房屋的交樓標準有約定的，按約定辦理；如該約定違反《城鄉規劃法》第45條、《建築法》第61條、《消防法》第13條等法律、行政法規的強制性規定的，應認定該條款無效，但不影響合同其他部分的效力。出賣人交付的商品房應滿足基本的安全條件和買受人的基本居住要求，具體把握標準可審查房屋電梯、水電、煤氣等是否可以正常使用。

（二）關於善意取得問題

7.轉讓人轉讓登記在其名下的房地產不符合法律規定或者當事人約定的轉讓條件，如果受讓人是善意，且支付了合理對價並已經辦理了房地產過戶登記手續的，可以依據《物權法》第一百零六條第一款的規定辦理。

（三）關於房屋買賣合同的履行問題

8.商品房買賣合同約定按套內建築面積計算單價，公共部位和公用房屋分攤建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價，如交付房屋時建築面積少於合同約定的，出賣人應依最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定承擔違約責任。具體賠償數額可參照如下方式計算：總房價（套內面積＋分攤面積）減少面積。

（四）關於一房數賣的合同履行及違約責任問題

9.在審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人；變更登記、合法佔有發生在預告登記有效期內的，登記權利人或佔有人的權利不能對抗預告登記權利人。對於買賣合同的成立時間，應綜合合同在主管機關的備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等因素進行確定。

10.在二手房交易中，出賣人在訂立房屋買賣合同後，又將房屋出賣給第三人，無法取得房屋的買受人請求解除合同，並要求出賣人賠償房屋差價損失、履約費用等損失的，可予支援。但買受人依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定，要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任的，不予支援。

（五）關於房地產調控政策問題

11.商品房買賣合同簽訂後，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應查明買受人是否屬於限購或限貸範圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定予以支援。買受人請求判令出賣人辦理過戶登記手續的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求；買受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求。

12.要注意發揮司法審判在規範和引導房地產居間合同市場中的作用。房屋買賣雙方當事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭手續，或買受人由於相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權變更登記，居間人以已經促成合同訂立為由請求支付居間報酬的，一般不予支援，但居間人要求委託人支付從事居間活動支出的合理費用的，應予支援。居間人故意隱瞞真實情況、違規操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴重損害委託人利益的，對居間人請求委託人支付報酬的，不予支援；委託人請求居間人賠償所造成損失的，應根據當事人的過錯程度處理。

（六）關於合作開發房地產合同的性質認定問題

13.審判實踐中對名為合作開發房地產實為其他性質的合同進行轉性認定時，應當注意不拘泥於合同具有明確的“不承擔經營風險”的約定，而應以當事人雙方權利義務內容的實質作為認定的依據。如根據合同約定，提供土地一方僅分得固定數量或固定比例房屋，且在房屋無法建成的情況下，相對方仍然需要支付與約定分得房屋相對應的價款或賠償金的，則應認定為建設用地使用權轉讓合同。

14.當事人簽訂名為合作開發房地產實為建設用地使用權轉讓等其他性質的合同，第三人有理由相信當事人之間為合作開發房地產合同關係的，轉讓人應對受讓人因該房地產專案產生的對外債務承擔連帶責任。

二、關於建設工程施工合同糾紛案件

（一）關於民事責任主體問題

15.對實際施工人向與其沒有合同關係的轉包人、分包人、總承包人、發包人提起的訴訟，根據最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的規定，實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為案件當事人。審判實踐中應注意要嚴格依照法律、司法解釋的規定進行審查；不能隨意擴大最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的適用範圍，並且要嚴格根據相關司法解釋的規定，明確發包人只在欠付工程價款範圍內對實際施工人承擔責任。

16.借用資質的實際施工人以自己的名義獨立向第三人購買建築材料等商品的，出借資質方無需對實際施工人的欠付貨款承擔民事責任。

（二）關於合同效力問題

17.要依法維護通過招投標方式所簽訂的中標合同的法律效力。對以低於工程建設成本的工程專案標底訂立的施工合同，應當依據《招標投標法》第四十一條第（二）項的規定認定無效；當事人違反工程建設強制性標準，任意壓縮合理工期、降低工程質量標準的約定，也應認定無效。對於約定無效後的工程價款結算，應依據最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相關規定處理。

18.建設工程沒有取得建設工程規劃許可證，屬於違法建築，就該違法建築所簽訂的施工合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，應當認定該施工合同有效。

19、承擔村莊、集鎮規劃區內建築工程施工任務的單位，沒有相應的施工資質等級證書或者資質審查證書，可根據國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第二十三條的規定認定合同效力。

（三）關於建設工程質量問題

20.建設工程竣工驗收合格後，發包人請求承包人承擔質量問題的民事責任，應依法承擔舉證責任。經鑑定，建設工程在合理使用壽命內確實存在地基基礎工程或主體結構質量問題的，承包人應依法承擔民事責任；存在其他質量問題的，承包人應在保修期限內承擔保修責任。

（四）關於工程價款結算問題

21.招標人和中標人另行簽訂改變工期、工程價款、工程專案性質等中標結果的協議，應認定為變更中標合同實質性內容；中標人作出的以明顯高於市場價格購買承建房產、無償建設住房配套設施、讓利、向建設方捐獻等承諾，亦應認定為變更中標合同的實質性內容。對於變更中標合同實質性內容的工程價款結算，應按照《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規定，以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。協議變更合同是法律賦予合同當事人的一項基本權利。建設工程開工後，因設計變更、建設工程規劃指標調整等客觀原因，發包人與承包人通過補充協議、會談紀要、往來函件、簽證等洽商記錄形式變更工期、工程價款、工程專案性質的，不應認定為變更中標合同的實質性內容。依法有效的建設工程施工合同，雙方當

事人均應依約履行。除合同另有約定，當事人請求以審計機關作出的審計報告、財政評審機構作出的評審結論作為工程價款結算依據的，不予支援。

22.合同所涉工程不屬於強制招投標的範圍，當事人之間也沒有進行招投標，但按當地建設行政主管部門的要求進行了備案，該備案合同與當事人另行簽訂的合同不一致的，以當事人實際履行的合同作為結算工程價款的依據。

23.工程款的結算和支付，原則上應當在合同相對人之間進行，並符合合同約定。如果沒有合同依據或者承包人的授權，發包人直接向沒有合同關係的轉包人、違法分包人、實際施工人結算和付款，一般不構成有效的結算和支付。

24.當事人依照無效的建設工程施工合同就工程價款簽訂了結算協議，且工程經竣工驗收合格的，可參照結算協議認定工程價款。

25.承包人與發包人就工程價款有爭議，人民法院認為應當委託進行造價鑑定的，應當向當事人釋明。承包人經釋明後仍不申請鑑定的，可依據證據規則判令其承擔相應的不利後果。

26.當事人在合同中對建築材料價格變動的風險有約定的，按約定處理。沒有約定的，約定工期內的建築材料價格變動的風險由承包人承擔；逾期竣工的，延誤工期期間的建築材料價格變動的風險，由對工期延誤有過錯的一方承擔；雙方均有過錯的，按過錯大小分擔損失。建築材料價格大幅變動，當事人以情勢變更為由請求調整工程價款的，應從嚴把握。

（五）關於建設工程價款優先受償權問題

27.非因承包人的原因，建設工程未能在約定期限內竣工，承包人依據《合同法》第二百八十六條規定享有的優先受償權不受影響。承包人請求行使優先受償權的期限，自建設工程實際竣工之日起計算；如果建設工程合同由於發包人的原因解除或終止履行，承包人行使建設工程價款優先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。

28.建設工程價款優先受償的範圍僅限於建設工程價值，不包括建設工程範圍內的建設用地使用權價值。

29.承包人應當通過行使建設工程價款優先受償權等合法途徑追索工程欠款，不得留置建設工程或施工資料。施工合同終止或工程完工後，承包人以發包人拖欠工程款為由，繼續佔有工程、拒絕撤場或者移交施工資料，發包人請求承包人賠償損失的，應予支援。

（六）關於違約責任問題

30.建設工程施工合同同時約定遲延付款的利息和違約金的，可以同時適用，但二者之和不得過分高於遲延付款的損失，過分高於的認定標準，按照最高人民法院《關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規定把握。

31.在承包人延誤工期或發包人遲延付款的情況下，雙方簽訂補充協議，承包人重新承諾完工時間或發包人重新承諾付款期限，不能視為守約方對違約方放棄主張違約責任，但補充協議明確約定放棄追究違約責任或當事人明確達成諒解的除外。

32.建設工程施工合同履行過程中，出現了合同約定的遲延支付工程預付款、進度款、設計變更、工程量增加、停水、停電等導致順延工期的情形，承包人主張順延工期的，按照施工過程中形成的簽證等書面檔案確認。沒有順延工期的簽證檔案，人民法院可以根據當事人提供的會議紀要、往來函件等其他證據認定應否順延工期。

三、關於建築物區分所有權和物業服務合同糾紛案件

（一）關於合同效力問題

33.業主委員會違反《物業管理條例》第十二條第三款的規定，未取得業主大會的授權決定或未按業主大會授權決定的內容簽訂物業服務合同，且在起訴前未取得業主大會或者專有部分佔建築物總面積過半數同時佔總人數半數以上的業主追認的，該物業服務合同或合同條款應當認定為無效。

34.根據《物業管理條例》第二十四條第二款以及《廣東省物業管理條例》第三十六條的規定，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位違反上述規定簽訂物業服務合同的，應當認定為無效。但建設單位在《物業管理條例》出臺前已簽訂物業服務合同且合同履行期限尚未屆滿的，可依據當時的有關規定執行。

（二）關於物業服務企業未依約履行合同的責任問題

35.物業服務企業未完全履行合同義務，業主請求降低物業費的，可根據當地政府制定的物業服務指導價和合同履行情況對物業費標準予以適當調整。

（三）關於既有住宅增設電梯糾紛問題

36.既有住宅增設電梯應根據《物權法》第七十六條的規定，經專有部分建築面積佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，並報請政府主管部門審批。其他業主因對行政主管部門的審批有異議提起民事訴訟的，不予受理。如其他業主認為增設電梯的行為侵害其合法權益，請求作出增設電梯決定的業主予以賠償的，人民法院應予受理。

四、關於道路交通事故責任糾紛案件

（一）關於歸責原則和抗辯權問題

37.要充分認識交強險設立目的在於保障受害人依法及時得到賠償，具有較強的社會保障性質。根據《道路交通安全法》第七十六條的規定，無論機動車一方對交通事故的發生是否有過錯，包括存在《機動車交通事故責任強制保險條例》第二十二條規定的情形，保險公司均應在交強險責任限額內先予賠償，除非交通事故損失是由受害人故意造成的。

（二）關於保險合同條款的效力認定問題

38.對於保險合同中有關免除保險人責任的條款，要嚴格依照《保險法》第十七條的規定予以審查，要求免責條款必須內容明確、具體，沒有歧義，並使用黑體字等醒目方式或以專門章節予以標識、提示；同時要求在簽訂保險合同時保險公司要履行明確說明義務，從而使普通人在通常情況下能夠明白地知曉免責條款的內容、涵義和法律後果。如保險公司未能充分履行提示和說明義務，則相關免責條款不具有法律效力。

39.商業第三者責任保險合同當事人的權利義務主要應依據保險合同的約定確定。如商業第三者責任險保險合同明確約定“扣除交強險應賠部分再行賠付”，且保險公司已盡到合理的提示和說明義務，即使機動車所有人或管理人因自己的原因未投保交強險的，仍應認定該約定有效。

（三）關於責任主體問題

40.因租賃、借用等情形致機動車所有人與使用人不是同一人時，發生交通事故後造成第三人損失的，應根據《侵權責任法》第四十九條的規定，由保險公司在交強險責任限額範圍內先予賠償。不足部分，由機動車使用人依照《道路交通安全法》第七十六條的規定承擔賠償責任；機動車所有人對損害的發生有過錯的，應根據過錯大小承擔相應的賠償責任。

41.掛靠機動車發生交通事故造成他人損害，由掛靠車主承擔損害賠償責任，被掛靠單位承擔補充賠償責任。

篇三：最高院關於審理城鎮房屋租賃合同案件法律解釋

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公佈，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體

應用法律若干問題的解釋

（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條 出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支援。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支援。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經合法佔有租賃房屋的；

（二）已經辦理登記備案手續的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條 承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支援：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支援；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支援。但出租人同意利用的，應在利用價值範圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支援。但當事人另有約定的除外。

第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支援。

第十四條 承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支援。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人蔘加訴訟。

第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支援。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支援。

第十九條 承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支援。

第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支援。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支援。

第二十二條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支援。 第二十三條 出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支援：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

第二十五條 本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程式決定再審的案件，不適用本解釋。