買一套二手房究竟要繳納哪些稅費

對於大部分人來說，買房是大事。特別是在北上廣深等一線城市，一套房子揹負幾輩人的積蓄和希望。但買房並非只是交房款這麼簡單，買房是個精細活，特別是買二手房，除前期要研究樓市政策、樓盤位置、周邊基礎設施外，還要跟各種稅費打交道。提前弄明白這些稅費能為你省下不少錢。下面是yjbys小編為大家帶來的關於買一套二手房究竟要繳納哪些稅費的知識，歡迎閱讀。

　　1.增稅及附加稅

房子不滿兩年，普通住宅和非普通住宅都要繳增值稅。

房子滿兩年，普通住宅免徵，非普通住宅採用差額徵收增值稅。

需要注意的是，繳納營業稅就必須繳納城建稅、教育附加、地方教育費附加等各種附加稅，所有營業稅及附加稅加起來約為5.6%了。

舉個例子，在北京買一套80平米、房產證未滿2年的二手商品房，網籤價300萬，原值100萬。則需繳納契稅300萬×1%=3萬;個人所得稅(300萬-100萬)×20%=40萬;營業稅及附加稅300萬/(1+5.6%)×5.6%=15.9萬;這麼算下來，要買下這套房子，除了房款外，還要交58.9萬的稅費。

附加稅=增值稅×0.11(或0.13)<鎮區0.11，街道辦0.13>

現在，小白有必要和大家解釋一下什麼是核定價、網籤價和核定價。

一般而言，我們買二手房，都會與房東簽訂合同。許多買房人為了少交稅，同賣方人簽了一套300萬(合同價)，但是在房管局系統的網上進行公示和籤合同，“網籤價”卻顯示成交價格為100萬。這樣，房管局的系統自然就會提示價格過低，因為這套房子區域最低過戶指導價為200萬(核定價)。

那什麼是“差額”呢?

差額=核定價—原購買價—交易中的`稅金—合理費用

“差額”是稅務局計稅的一種方式，而且這種方式計稅比較優惠。不過，前提是賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證。

普通住宅的界定(必須3個條件同時滿足，否則為非普通住宅)

1、住宅的建築容積在1.0(含1.0)以上

2、單套建築面積在140平方(含140平方)以下

3、實際成交價低於同區域享受優惠政策住宅平均交易價格1.2倍以下。

　　2.契稅

契稅是由買家承擔，並在過戶當天交給房管局。

網籤價高於核定價，契稅按照網籤價計算;網籤價低於核定價，按照核定價計算。

需要注意的是，首套和多套房的界定是以家庭為單位，婚前夫妻任何一方買過房子，結婚後想再買房都要算二套。

小白可以告訴大家的是核定價因城市，因區塊，因時間變動，大家若想將自己的網籤價壓下來，又不觸及紅線，那麼自己可以試著去“打聽”一下你心儀的那套房子的核定價。

　　3.個人所得稅

買二手房，若房子是房產證出證滿5年時間，且是賣家的唯一住房(滿五唯一)，免徵個人所得稅。

所以滿五唯一住房一直是房東和中介大力宣傳的熱點。不過，其中的稅收優惠可能無形中加到房價上，使得這類房子比較貴。

如果不是(滿五唯一)住房，就要交個人所得稅。

第一種：普通住宅網籤價×1%，非普通住宅網籤價×2%。(網籤價低於核定價，使用核定價)

第二種：差額×20%。(賣家必須提供完整、準確的房屋購買原值憑證)

需要注意的是未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關對其實行核定徵稅，在住房轉讓收入的1%-3%幅度內確定。

　　4.中介費用

鏈家、中原、我愛我家基本維持在2%的中介費，一套500萬的房子，中介費就要10萬。這個可以談，淡旺季，不同地區，不同人，都有些許差別。愛屋吉屋、房天下維持在1.5%-1.6%，房多多的中介費2999+0.8%。

當然，我們也可以甩開中介，自己單幹。自己直接聯絡賣家，雙方自由成交，沒有中介的事。不過，這種情況，風險比較高，小白並不建議各位採用。

　　5.其他費用

合同公證費：200-400元。

評估費：房屋貸款需要，幾百到幾千，可以協商。

貸款抵押登記費：商業以及組合貸款200元一套，公積金貸款100元一套。

權屬登記費：80元/本

大家可以看到，其他費用佔比都不高，可以省錢的地方不多。

對於房產稅，由於現處試點階段，沒有全國展開，預期變動非常大。因此，小白沒有過多的著墨。目前試點的城市，對於首套住房都免徵房產稅。

小白將二手房涉及的四大頭稅費以及其他費用講解後，大家應該能通過上面的計算公式自行計算自己心儀二手房的稅費，心裡有了底。若真心出手買二手房，也能與中介、房東的周旋中佔得主動。